בלאַקקסטאָנע ס ריז גרונטייגנס פאַנד פייסיז אַ טעסט

בלאַקקסטאָנע (טיקער: BX) באשרייבט ברייט ווי אַן "ינסטיטושאַנאַל-קוואַליטעט גרונטייגנס פּלאַטפאָרמע וואָס ברענגט פּריוואַט גרונטייגנס צו האַכנאָסע-פאָוקיסט ינוועסטערז." איצט, איינער פון די גרעסטער יו. עס. גרונטייגנס ינוועסמאַנט טראַסץ, Breit אָונז קימאַט 5,000 פאַרמאָג, מערסטנס מולטיפאַמילי דוועלינגז און ווערכאַוזיז, ווי געזונט ווי די גרונטייגנס אַסעץ פון לאַס וועגאַס האָטעלס / קאַסינאָס אַרייַנגערעכנט די בעללאַגיאָ און MGM גראַנד.

כאָטש ניט עפנטלעך טריידיד, עס איז סאָלד דורך הויפּט בראָוקערידזש פירמס און פינאַנציעל אַדווייזערז, מיט אַ לעפיערעך נידעריק מינימום ינוועסמאַנט פון $ 2,500. אין בלויז פינף יאָר, Breit איז געווארן אַ לוקראַטיוו טייל פון בלאַקקסטאָנע ס ינדאַסטרי-לידינג גרונטייגנס פראַנטשייז, דזשענערייטינג $ 1.8 ביליאָן אין פיז לעצטע יאָר און $ 1 ביליאָן אין די ערשטער זעקס חדשים פון 2022.

אַז גיך וווּקס קען האָבן אַ דאַונסייד. לעצטנס איז געווען זארגן וועגן די דערוואַרטונג פון Breit, אַרייַנגערעכנט ווי עס איז וואַליוד און צי די רעדימפּשאַנז פון ינוועסטערז וועט פאַרגרעסערן פֿון נידעריק לעוועלס. BofA סעקוריטיעס אַנאַליסט Craig Siegenthaler עסטימאַטעד אין יולי אַז נעץ פלאָוז, אָדער פארקויפונג ווייניקער רעדימפּשאַנז, האָבן בייסיקלי אריבערגעפארן צו "ברעכן-אפילו" נאָך ינפלאָוז אַ דורכשניטלעך $ 2 ביליאָן פּער חודש פֿאַר די לעצטע 18 חדשים.

אין ענטפער צו אַנאַליס 'פראַגעס וועגן ברייט אויף בלאַקקסטאָנע ס פאַרדינסט זיצונג רופן אין יולי, סעאָ Stephen Schwarzman האט געזאגט אַז ברייט און אנדערע בלאַקקסטאָנע אָפערינגז צושטעלן "גוואַלדיק ווערט" צו ינוועסטערז, "וואָס געדענקען עס און זיי אָפּשאַצן די פירמע. וואָס בויען אונדזער סאָרט. דאָס העלפּס אונדז כאַפּן געלט. ”

לעצטנס, אָבער, אַ פאַרוואָלקנט דערוואַרטונג פֿאַר ברייט און אנדערע בלאַקקסטאָנע לאַכאָדימ פּראָדוקטן אַזאַ ווי די בלאַקקסטאָנע פּריוואַט קרעדיט פאַנד איז ווייינג אויף. בלאַקקסטאָנע לאַגער, וואָס ביי וועגן $ 102, איז אַראָפּ 30% פון זייַן נאוועמבער שפּיץ.

A באַראָן ס אַנאַליסיס פון Breit סאַגדזשעסץ אַז ינוועסטערז זאָל זיין אָפּגעהיט און אַנשטאָט באַטראַכטן עפנטלעך טריידינג גרונטייגנס ינוועסמאַנט טראַסץ, אָדער REITs, וואָס קוקן מער אַטראַקטיוו. Breit איז געוואקסן אין פּרייַז דעם יאָר בשעת ציבור REITs האָבן אריבערגעפארן נידעריקער. ברייט האט לעפיערעך הויך פיז, אָפפערס לימיטעד ליקווידיטי און איז מער לעווערידזשד ווי פאַרגלייַכלעך עפנטלעך קאָמפּאַניעס.

בלאַקקסטאָנע זאגט אַז ברייט האט אַפּרישיייטיד דעם יאָר ווייַל שטאַרק פינאַנציעל פאָרשטעלונג האט מער ווי אָפסעט די פּראַל פון העכער אינטערעס ראַטעס. דאָס זאָגט, אַז Breit האָט "איבערגעגעבן יקסעפּשאַנאַל פאָרשטעלונג" פֿאַר ינוועסטערז און איז "יקסעפּשנאַלי געזונט פּאַזישאַנד," ווייַל פון זיין פאָקוס אויף אַפּאַרטמאַנץ און ווערכאַוזיז.

אַפּאַרטמענץ נוץ פון טאָפּל-ציפֿער דינגען ינקריסאַז, און ווערכאַוס פאָדערונג איז געווען שטאַרק. "דאָס זענען די בעסטער פאַנדאַמענטאַלז וואָס איך האָבן געזען אין די צוויי סעקטאָרס אין מיין גאנצע קאַריערע," האט געזאגט בלאַקקסטאָנע פרעזידענט Jonathan Grey אויף אַ פריש וועבינאַר.

ברייט ס פיז זענען פאַרגלייַכלעך צו זיין פּריוואַט ינסטיטושאַנאַל גרונטייגנס געלט, און בלאַקקסטאָנע זאגט אַז ברייט ס ליווערידזש איז באַשיידן קאָרעוו צו פילע פּריוואַט גרונטייגנס געלט.

איינער פון Breit ס גרויס סעלינג פונקטן, אַ פאַרשפּרייטונג טראָגן פון בעערעך 4%, איז העכער די REIT דורכשניטלעך פון וועגן 3%. אָבער די פאַרשפּרייטונג איז נישט גאָר ערנד באזירט אויף אַ שליסל REIT געלט לויפן מאָס. די פאַרשפּרייטונג ייעלדס אַנדערש זיין עפּעס צווישן די פיר טיילן קלאסן.

Breit איז אַנדערש פון ציבור REIT פּירז ווי

פּראָלאָגיס

(PLD),

מיטל-אַמעריקע וווינונג קאַמיוניטיז

(

מאַאַ

), און

אַוואַלאָנבייַ קאַמיוניטיז

(AVB), וואָס קענען זיין געקויפט און סאָלד אויף ציבור מארקפלעצער. ברייט איז דער בלויז קוינע פון ​​זייַן שאַרעס, און קאַפּס כוידעשלעך רידאַמפּשאַנז צו 2% פון די נעץ אַסעט ווערט פון די פאָנד און קאָרטערלי רידאַמפּשאַנז צו 5%.

Breit זאגט אַז איר שאַרעס זאָל זיין באטראכט צו האָבן "לימיטעד ליקווידיטי און צו מאָל קען זיין יליקוויד." ברייט האט באגעגנט אַלע גאולה ריקוועס זינט זייַן אָנהייב. מיט ינפלאָוז וואָס האָבן אַ גאַנץ פון 35 ביליאָן דאָללאַרס אין די 18 חדשים וואָס ענדיקן אויף 30 יוני, די פאָנד איז געווען אויף אַ בייינג ספּרי. פֿאַר בייַשפּיל, Breit און אן אנדער בלאַקקסטאָנע פאָנד האָבן אַ $ 13 ביליאָן האַנדל צו קריגן איינער פון די גרעסטע אָונערז פון האָוסינג פֿאַר קאָלעגע סטודענטן,

אמעריקאנער קאַמפּאַס קאַמיוניטיז

(ACC), וואָס איז געריכט צו פאַרמאַכן אין די קומענדיק ביסל טעג.

Breit ס וווּקס איז געטריבן דורך ויסגעצייכנט פּאָרטפעל סעלעקציע און גענוגיק קערט. קימאַט 80% פון זיין אַסעץ זענען אין פּראָקאַט אַפּאַרטמאַנץ און ינדאַסטריאַל פּראָפּערטיעס, אַרייַנגערעכנט ווערכאַוזיז צו E- האַנדל, וואָס זענען געווען די צוויי סטראָנגעסט גרונטייגנס סעקטאָרס אין די לעצטע יאָרן.

די גאַנץ צוריקקער פון Breit איז אַוורידזשד 13.5% פּער יאָר זינט די אָנהייב, קאַמפּערד מיט 7% פֿאַר די Vanguard Real Estate (VNQ) אַן וועקסל-טריידיד פאָנד וועמענס פאַרמעגן זענען דאַמאַנייטאַד דורך די גרעסטן ציבור REITs. "עס האט געטאן אַ גוואַלדיק אַרבעט פּיקינג סעקטאָרס," זאגט דייוו בראַג, אַן אַנאַליסט אין גרין סטריט, אַן אומאָפּהענגיק גרונטייגנס פאָרשונג פירמע.

די ווערט פון Breit האט געהאלטן אַרויף צווישן די פאָלאַוט אין פינאַנציעל מארקפלעצער און אין די ציבור REIT סעקטאָר דעם יאָר. ברייט ס גאַנץ צוריקקער דעם יאָר ביז יוני איז געווען וועגן 7%.

אויף די אנדערע האַנט, די Vanguard ETF האט אַ נעגאַטיוו 13% גאַנץ צוריקקער דורך די סוף פון יולי, בשעת פאַרגלייַכלעך ציבור REITs ווי Prologis, AvalonBay און

קאַמדען פּראָפּערטי טראַסט

(CPT) זענען אַוועק 15% אָדער מער באזירט אויף גאַנץ צוריקקומען. Breit האט געליטן בלויז דריי חדשים זינט זיין אָנהייב אין יאנואר 2017.

ברייט קענען העכערונג בשעת פאַרגלייַכלעך עפנטלעך קאָמפּאַניעס פאַלן ווייַל עס טראַקס פּריוואַט גרונטייגנס מארקפלעצער, וואָס קענען מאַך סלאָולי ווי מער וואַלאַטאַל ציבור מארקפלעצער. בלאַקקסטאָנע פּרייזאַז די פאָנד כוידעשלעך באזירט אויף זייַן פינאַנציעל פאָרשטעלונג און אנדערע סיבות, אַרייַנגערעכנט אינטערעס-קורס ענדערונגען.

בלאַקקסטאָנע ווייזט צו די שטאַרק פאָרשטעלונג פון Breit ס פּאָרטפעל - נעץ אַפּערייטינג האַכנאָסע איז געווען אַרויף צו 16% אין דער ערשטער העלפט פון 2022 - פֿאַר די positive קערט דעם יאָר. פובליק REITs האָבן אויך געמאלדן גוטע רעזולטאַטן, אָבער זייער סטאַקס זענען געפאלן רעכט צו העכער אינטערעס ראַטעס און קאַנסערנז וועגן אַ ריסעשאַן.

"ווען ציבור REITs האַנדלען מיט דיסקאַונץ צו די אַנדערלייינג ווערט פון זייער אַסעץ, דאָס איז אַ גרויס בייינג געלעגנהייט," זאגט בראַגג פון גרין סטריט. "מיר טאָן ניט טראַכטן ינוועסטערז זאָל זיין בייינג אין די פּריוואַט מארקפלעצער ווען די ציבור מאַרק אַפּערטונאַטיז זענען אַזוי גרויס."

ער האָט קאַלקיאַלייטיד אַז די גרויס ציבור REITs אין דורכשניטלעך זענען טריידינג לעצטנס מיט וועגן אַ 15% אַראָפּרעכענען צו זייער נעץ אַסעט וואַלועס.

ווי אַן אָלטערנאַטיוו צו Breit, ינוועסטערז קען באַטראַכטן געזונט-לויפן ציבור אַלטערנאַטיוועס אַזאַ ווי פּראָלאָגיס, אַ לידינג באַזיצער פון ווערכאַוזיז, אָדער מולטיפאַמילי REITs אַזאַ ווי אַוואַלאָנבייַ אָדער מיטל-אַמעריקע אַפּאַרטמענט קאַמיוניטי. באַראָן ס לעצטנס געשריבן גינציק אויף די וווינונג REIT סעקטאָר.

אויסלייז ריקוועס דורך ברייט ינוועסטערז ויסקומען צו זיין פּיקינג. Siegenthaler'ס אַנאַליסיס האָט געוויזן אַז פארקויפונג איז געווען בעערעך גלייך מיט די אויסלייז. "געגעבן אַז Breit דזשענערייטאַד $ 9.8 ביליאָן אין ינפלאָוז אין ערשטער פערטל 2022 ($ 3 ביליאָן פּלוס פּער חודש), דער פאַקט אַז זיין פלאָוז קען האָבן סלאָוד צו ברעכן-אפילו איז חידוש און פארגעקומען פריער ווי מיר דערוואַרט," ער געשריבן. ער פונדעסטוועגן האט אַ קויפן ראַנג אויף בלאַקקסטאָנע און יקספּעקץ לאַכאָדימ פלאָוז צו ברייט און אנדערע וועהיקלעס צו ריאַקסעלעריישאַן אין אַ אָפּזוך.

בלאַקקסטאָנע באמערקט אויף זיין לעצטע פאַרדינסט זיצונג רופן אַז ינוועסטערז געבעטן $ 2.9 ביליאָן פון רידימשאַנז פון זיין לאַכאָדימ געלט אַרייַנגערעכנט Breit בעשאַס די רגע פערטל.

בלאַקקסטאָנע זאגט אַז עס איז נישט באַזאָרגט. "אין דעם פּעריאָד פון עקסטרעם מאַרק וואַלאַטילאַטי, אַ דיסעלעריישאַן אין פאָנד-רייזינג איז אַנסערפּרייזינג, אָבער ברייט נעץ פלאָוז זענען נאָך positive אויף די צוריק פון שטאַרק פאָרשטעלונג," די פירמע דערציילט באַראָן ס.

געפרעגט אויף די יולי זיצונג רופן ווי עס וואָלט האַנדלען מיט אַ פּעריאָד פון גאולה ווייַטער פון גאולה לימאַץ, גריי, וואָס געבויט די פירמע 'ס גרונטייגנס אימפעריע, שפּיציק צו אַ "באַטייַטיק סומע פון ​​אַ ליקווידיטי" ביי ברייט. גריי אליין האט לעצטנס אינוועסטירט 50 מיליאן דאלאר אין דעם פאנד.

Keefe, Bruyette & Woods אַנאַליסט ראבערט לי געשריבן פריער דעם יאָר אַז אָלטערנאַטיוו מאַנאַדזשערז זענען לאָעט צו צוציען "פארשפארט קאַפּיטאַל" פון יחיד ינוועסטערז. כאָטש דאָס איז נישט אַן אַרויסגעבן ווען צייט זענען גוט, ער האט געזאגט, "עס איז אַ ריזיקירן אַז אין צייט פון דרוק, יחיד ינוועסטערז קען פאַרשטיין אַז זיי זענען נישט אַזוי צופרידן מיט די פעלן פון אַקסעס צו זייער קאַפּיטאַל."

Breit לויפט אַ באַזע יערלעך אָפּצאָל פון 1.25% פון נעץ אַסעץ און האט אַ ינסעניוו אָפּצאָל פון 12.5% ​​פון די יערלעך גאַנץ צוריקקער אויב עס אַטשיווז בייַ מינדסטער אַ 5% צוריקקער. Bragg עסטאַמאַץ אַז די פיז פון Breit זענען צוויי צו דריי מאָל די פון ציבור REITs און געלט, דיפּענדינג אויף די פאָרמיטל אויסדערוויילט דורך די ינוועסטער.

ברייט האט אַ נעץ אַסעט ווערט פון $ 68 ביליאָן - עקוויוואַלענט צו אַן יוישער מאַרק ווערט - און אַ גאַנץ ווערט אַרייַנגערעכנט כויוו פון $ 116 ביליאָן אין די סוף פון יוני. ברייט קאַלקיאַלייץ זייַן ליווערידזש פאַרהעלטעניש ביי 42% - כויוו צעטיילט דורך גאַנץ ווערט. פאַרגלייַכלעך ציבור REITs זענען וועגן האַלב פון די מדרגה. דער פאָנד האט בוילעט $ 46 ביליאָן כויוו אין די סוף פון דער ערשטער פערטל בשעת אַ פאַרגלייַכלעך סייזד פּראָלאָגיס האט $ 18 ביליאָן.

קיין ציבור REIT אַנאַליס נאָכפאָלגן Breit. עס טוט נישט אַרויסגעבן פאַרדינסט נייַעס ריליסיז אָדער האַלטן קאָרטערלי זיצונג קאַללס. עס פיילז קאָרטערלי 10-קס און יערלעך 10-קס, אָבער זייַן פינאַנציעל סטייטמאַנץ, ווי די פון ציבור REITs, זענען קאָמפּלעקס.

REIT ינוועסטערז קוקן אין נעץ האַכנאָסע, אָבער פאָקוס מער אויף אנדערע מיטלען אַזאַ ווי געלט פון אַפּעריישאַנז און געלט בנימצא פֿאַר פאַרשפּרייטונג, וואָס לייגן צוריק סייזאַבאַל דיפּרישייישאַן הוצאות. דער געדאַנק איז אַז רובֿ פון די דיפּרישייישאַן איז אַ פאַנטאָם נאַנקאַש קאָסט זינט די אַנדערלייינג גרונטייגנס איז נישט פאַלינג אין ווערט.

ברייט, ניט ענלעך רובֿ גרויס ציבור REITs, האט אַפּערייטאַד אין די רויט באזירט אויף נעץ האַכנאָסע. עס פאַרפאַלן מער ווי $ 800 מיליאָן אין יעדער פון די לעצטע צוויי יאָר באזירט אויף אַלגעמיין אנגענומען אַקאַונטינג פּרינסאַפּאַלז, אָדער GAAP, און וועגן $ 650 מיליאָן אין די ערשטער זעקס חדשים פון 2022.

פֿאַר 2021, עס קאַלקיאַלייטיד זיין געלט בנימצא פֿאַר פאַרשפּרייטונג ביי $ 1.3 ביליאָן, אָבער דאָס האט נישט דעקן זיין דיסטריביושאַנז צו שערכאָולדערז פון $ 1.6 ביליאָן. בעערעך האַלב פון ברייט האָלדערס ריינוועסטיד זייער דיסטריביושאַנז לעצטע יאָר, רידוסינג געלט אַוטלייז.

ברייט ס כעזשבן פון זיין געלט בנימצא פֿאַר פאַרשפּרייטונג, אַ ניט-GAAP פינאַנציעל מאָס, יקסקלודיד $ 1.8 ביליאָן פון פאַרוואַלטונג און ינסעניוו פיז באַצאָלט צו בלאַקקסטאָנע אין 2021. די סיבה איז אַז די פּיימאַנץ זענען געמאכט אין ברייט שאַרעס אלא ווי אין געלט. אָבער פיז זענען פיז ראַגאַרדלאַס פון צי זיי זענען באַצאָלט אין לאַגער אָדער געלט. Breit קויפט צוריק לאַגער באַצאָלט צו בלאַקקסטאָנע, טייַטש בלאַקקסטאָנע יפעקטיוולי געץ געלט. Breit ינקלודז פאַרוואַלטונג און ינסעניוו פיז ווי אַ קאָסט אין זיין כעזשבן פון זיין GAAP נעץ האַכנאָסע.

די ברייט פאַרשפּרייטונג איז כּמעט אַלע אַ צוריקקער פון קאַפּיטאַל רעכט צו זיין לאָססעס. אין קאַנטראַסט, רובֿ גרויס REITs באַצאָלן דיווידענדז בייַ מינדסטער טייל פון נעץ האַכנאָסע.

בלאַקקסטאָנע זאגט אַז Breit ס נעץ האַכנאָסע איז דערשלאָגן דורך אַ גרעסערע דיפּרישייישאַן קאָסט צו ציבור REITs. אַז הויך דיפּרישייישאַן רעזולטאטן אין אַ שטייַער-אַדוואַנטידזשד פאַרשפּרייטונג, בענאַפיטיד ינוועסטערז, עס זאגט. Breit זאגט אז עס האט גאָר פאַנדאַד די פאַרשפּרייטונג פון געלט לויפן פון אַפּעריישאַנז, אַ GAAP מעטריק וואָס יקסקלודז די פאַרוואַלטונג און ינסעניוו פיז זינט זיין אָנהייב.

אין די ערשטע פינף יאָר, Breit האט סקאָרד, דאַנק צו קלוג סעקטאָר אַלאַקיישאַנז און אַ גרונטייגנס ביק מאַרק. אָבער מיט אַ הויך פּרייַז און הויך פיז, עס קען זיין שווער געדריקט צו איבערחזרן זיין היסטארישע קערט און שלאָגן די ציבור REITs. און עס איז נאָך צו זיין טעסטעד אין אַ סוסטאַינעד עקאָנאָמיש דאַונטערן אָדער אַ פּעריאָד פון נעץ רעדימפּשאַנז.

שרייב צו ענדרו באַרי בייַ [אימעיל באשיצט]