ווי צו ווערט גרונטייגנס ינוועסטמענט פאַרמאָג

די מעטהאָדס פֿאַר אַנאַלייזינג די ווערט פון אַ גרונטייגנס ינוועסמאַנט זענען אַנאַלאָג צו די געניצט אין די פונדאַמענטאַל אַנאַליסיס פון סטאַקס. ווייַל גרונטייגנס ינוועסמאַנט איז טיפּיקלי נישט אַ קורץ-טערמין האַנדל, אַנאַלייזינג די געלט לויפן, און די סאַבסאַקוואַנט קורס פון צוריקקער, איז קריטיש צו דערגרייכן דעם ציל פון מאַכן רעוועכדיק ינוועסטמאַנץ.

צו נוץ, ינוועסטערז מוזן וויסן ווי צו אָפּשאַצן גרונטייגנס און מאַכן געבילדעט געסיז וועגן ווי פיל נוץ יעדער וועט מאַכן, צי דורך פאַרמאָג אַפּרישייישאַן, פּראָקאַט האַכנאָסע, אָדער ביידע. פּינטלעך גרונטייגנס וואַליויישאַנז קענען העלפֿן ינוועסטערז מאַכן בעסער דיסיזשאַנז ווען עס קומט צו בייינג און סעלינג פּראָפּערטיעס.

יוישער וואַלואַטיאָן איז טיפּיקלי געפירט דורך צוויי יקערדיק מעטאַדאַלאַדזשיז: אַבסאָלוט ווערט און קאָרעוו ווערט. דער זעלביקער איז אמת פֿאַר גרונטייגנס פאַרמאָג וואַלואַטיאָן.

דיסקאָונטינג צוקונפֿט נעץ אַפּערייטינג האַכנאָסע (NOI) דורך די צונעמען אַראָפּרעכענען קורס פֿאַר גרונטייגנס איז ענלעך צו דיסקאָונטעד געלט לויפן (DCF) וואַליויישאַנז פֿאַר לאַגער. דערווייַל, ינטאַגרייטינג די גראָב האַכנאָסע מאַלטאַפּלייער מאָדעל אין גרונטייגנס איז פאַרגלייַכלעך צו קאָרעוו ווערט וואַליויישאַנז מיט סטאַקס. ונטער, מיר וועלן נעמען אַ קוק אין ווי צו ווערט אַ גרונטייגנס פאַרמאָג מיט די מעטהאָדס.

די קאַפּיטאַליזיישאַן קורס

איינער פון די מערסט וויכטיק אַסאַמפּשאַנז אַ גרונטייגנס ינוועסטער מאכט ווען פּערפאָרמינג גרונטייגנס וואַליויישאַנז איז צו קלייַבן אַ צונעמען קאַפּיטאַליזיישאַן קורס, אויך באקאנט ווי די היטל קורס.

די קאַפּיטאַליזיישאַן קורס איז די פארלאנגט קורס פון צוריקקער אויף גרונטייגנס, נעץ פון ווערט אַפּרישייישאַן אָדער דיפּרישייישאַן. פשוט, עס איז דער קורס געווענדט צו NOI צו באַשליסן די איצטיקע ווערט פון אַ פאַרמאָג.

פֿאַר בייַשפּיל, יבערנעמען אַז אַ פאַרמאָג איז געריכט צו דזשענערייט NOI פון $ 1 מיליאָן אין די ווייַטער צען יאָר. אויב עס איז דיסקאָונטעד מיט אַ קאַפּיטאַליזיישאַן קורס פון 14%, די מאַרק ווערט פון די פאַרמאָג וואָלט זיין:

$\begin{aligned}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{ווו:}\\&\text{מאַרק ווערט}=\text{נעץ אַפּערייטינג האַכנאָסע}/ {\ טעקסט {קאַפּ קורס}} \ סוף {אַליינד}$​$7,142,857(0.14$1,000,000​)ווו:מארקעט ווערד=נעץ אַפּערייטינג האַכנאָסע/היטל קורס​

די מאַרק ווערט פון $ 7,142,857 איז אַ גוטע האַנדלונג אויב די פאַרמאָג פארקויפט ביי $ 6.5 מיליאָן. אבער עס איז אַ שלעכט האַנדל אויב די פאַרקויף פּרייַז איז $ 8 מיליאָן.

דיטערמאַנינג די קאַפּיטאַליזיישאַן קורס איז איינער פון די שליסל מעטריקס געניצט צו ווערט אַ האַכנאָסע-דזשענערייטינג פאַרמאָג. כאָטש עס איז עפּעס מער קאָמפּליצירט ווי קאַלקיאַלייטינג די ווייטיד דורכשניטלעך פּרייַז פון קאַפּיטאַל (WACC) פון אַ פירמע, עס זענען עטלעכע מעטהאָדס אַז ינוועסטערז קענען נוצן צו געפֿינען אַ צונעמען קאַפּיטאַליזיישאַן קורס, אַרייַנגערעכנט די פאלגענדע:

• בויען-אַרויף אופֿן
• מאַרק-עקסטראַקטיאָן אופֿן
• באַנד-פון-ינוועסטמענט אופֿן

די בויען-אַרויף מעטאַד

איינער פּראָסט צוגאַנג צו קאַלקיאַלייטינג די היטל קורס איז די בויען-אַרויף אופֿן. אָנהייבן מיט די אינטערעס קורס און לייגן די פאלגענדע:

1. צונעמען ליקווידיטי פּרעמיע - ערייזאַז רעכט צו דער יליקוויד נאַטור פון גרונטייגנס
2. ריקאַפּטשער פּרעמיע - אַקאַונץ פֿאַר נעץ לאַנד אַפּרישייישאַן
3. ריזיקירן פּרעמיע - ריווילז די קוילעלדיק ריזיקירן ויסשטעלן פון די גרונטייגנס מאַרק

געגעבן אַ 6% אינטערעס קורס, אַ 1.5% ניט-ליקווידיטי קורס, אַ 1.5% ריקאַפּטשער פּרעמיע און אַ 2.5% קורס פון ריזיקירן, די קאַפּיטאַליזיישאַן קורס פון אַן יוישער פאַרמאָג איז 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5% %. אויב נעץ אַפּערייטינג האַכנאָסע איז $ 200,000, די מאַרק ווערט פון די פאַרמאָג איז $ 1,739,130 ​​($ 200,000 / 0.115).

עס איז זייער פּשוט צו דורכפירן דעם כעזשבן. אָבער, די קאַמפּלעקסיטי ליגט אין אַססעססינג פּינטלעך עסטאַמאַץ פֿאַר די יחיד קאַמפּאָונאַנץ פון די קאַפּיטאַליזיישאַן קורס, וואָס קען זיין אַ אַרויסרופן. די מייַלע פון ​​די בויען-אַרויף אופֿן איז אַז עס פרווון צו דעפינירן און אַקיעראַטלי מעסטן יחיד קאַמפּאָונאַנץ פון אַ אַראָפּרעכענען קורס.

די מאַרקעט-עקסטראַקטיאָן מעטאַד

דער מאַרק-יקסטראַקטיאָן אופֿן אַסומז אַז עס איז קראַנט, גרינג בנימצא NOI און פאַרקויף פּרייַז אינפֿאָרמאַציע אויף פאַרגלייַכלעך האַכנאָסע-דזשענערייטינג פּראָפּערטיעס. די מייַלע פון ​​די מאַרק-יקסטראַקטיאָן אופֿן איז אַז די קאַפּיטאַליזיישאַן קורס מאכט די דירעקט האַכנאָסע קאַפּיטאַליזיישאַן מער מינינגפאַל.

עס איז לעפיערעך פּשוט צו באַשטימען די קאַפּיטאַליזיישאַן קורס. יבערנעמען אַז אַ ינוועסטער קען קויפן אַ פּאַרקינג פּלאַץ וואָס איז געריכט צו דזשענערייט $ 500,000 אין NOI. אין דער געגנט, עס זענען דריי יגזיסטינג פאַרגלייַכלעך האַכנאָסע-פּראַדוסינג פּאַרקינג גורל:

• פּאַרקירפּלאַץ 1 האט NOI פון $250,000 און אַ פאַרקויף פּרייַז פון $3 מיליאָן. די קאַפּיטאַליזיישאַן קורס איז 8.33% ($250,000 / $3,000,000).
• פּאַרקירפּלאַץ 2 האט NOI פון $400,000 און אַ פאַרקויף פּרייַז פון $3.95 מיליאָן. די קאַפּיטאַליזיישאַן קורס איז 10.13% ($400,000 / $3,950,000).
• פּאַרקירפּלאַץ 3 האט NOI פון $185,000 און אַ פאַרקויף פּרייַז פון $2 מיליאָן. די קאַפּיטאַליזיישאַן קורס איז 9.25% ($185,000 / $2,000,000).

גענומען די דורכשניטלעך היטל רייץ פֿאַר די דריי פאַרגלייַכלעך פּראָפּערטיעס, אַ קוילעלדיק קאַפּיטאַליזיישאַן קורס פון 9.24% וואָלט זיין אַ גלייַך פאַרטרעטונג פון די מאַרק. ניצן דעם קאַפּיטאַליזיישאַן קורס, אַ ינוועסטער קענען באַשטימען די מאַרק ווערט פון די פאַרמאָג זיי באַטראַכטן. די ווערט פון די פּאַרקינג פּלאַץ ינוועסמאַנט געלעגנהייט איז $ 5,411,255 ($ 500,000 / 0.0924).

די באַנד-פון-ינוועסטמענט מעטאַד

מיט די באַנד-פון-ינוועסטמענט אופֿן, די קאַפּיטאַליזיישאַן קורס איז קאַמפּיוטאַד ניצן יחיד רייץ פון אינטערעס פֿאַר פּראָפּערטיעס וואָס נוצן ביידע כויוו און יוישער פינאַנסינג. די מייַלע פון ​​דעם אופֿן איז אַז עס איז די מערסט צונעמען קאַפּיטאַליזיישאַן קורס פֿאַר פינאַנסט גרונטייגנס ינוועסטמאַנץ.

דער ערשטער שריט איז צו רעכענען אַ סינגקינג פאָנד פאַקטאָר. דאס איז דער פראצענט וואס מען דארף אפשטעלן יעדע צייט כדי צו האבן א געוויסע סומע אין א צוקונפטיגע צייט. יבערנעמען אַז אַ פאַרמאָג מיט NOI פון $ 950,000 איז 50% פינאַנסט, ניצן כויוו מיט 7% אינטערעס צו זיין אַמאָרטייזד איבער 15 יאָר. די מנוחה איז באַצאָלט מיט יוישער אין אַ פארלאנגט קורס פון צוריקקער פון 10%. די סינגקינג פאָנד פאַקטאָר איז קאַלקיאַלייטיד ווי:

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{ווו:}\\&\text{SFF}=\text{סינגקינג פאָנד פאַקטאָר}\\ &i=\text{פּעריאָדיק אינטערעס קורס, אָפט אויסגעדריקט ווי אַ}\\&\פאַנטאָם{i=}\text{יערלעך פּראָצענט קורס}\\&n=\text{ נומער פון פּיריאַדז, אָפט אויסגעדריקט אין יאָרן}\ענד{אַליינד }$​SFF=(1+i)n-1i​ווו:SFF=סינגקינג פאָנד פאַקטאָרi=פּעריאָדיש אינטערעס קורס, אָפט אויסגעדריקט ווי אַןi=יערלעך פּראָצענט קורס​

צוטשעפּען די נומערן, מיר באַקומען:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - קסנומקס

דאָס איז 3.98%. דער קורס אין וואָס אַ באַל - האַלוואָע מוזן זיין באַצאָלט יקוואַלז דעם סינגקינג פאָנד פאַקטאָר פּלוס די אינטערעס קורס. אין דעם בייַשפּיל, דאָס איז 10.98% (0.07 + 0.0398).

אזוי, די ווייטיד דורכשניטלעך קורס, אָדער די קוילעלדיק קאַפּיטאַליזיישאַן קורס, ניצן די 50% וואָג פֿאַר כויוו און 50% וואָג פֿאַר יוישער איז:

• 10.49% [(0.5 X 0.1098) + (0.5 X 0.10)]

ווי אַ רעזולטאַט, די מאַרק ווערט פון די פאַרמאָג איז:

• $9,056,244 ($950,000 / 0.1049)

וואַלואַטיאָן מעטהאָדס

אַבסאָלוט וואַליויישאַן מאָדעלס באַשטימען די פאָרשטעלן ווערט פון צוקונפֿט ינקאַמינג געלט פלאָוז צו קריגן די ינטרינסיק ווערט פון אַ אַסעט. די מערסט פּראָסט מעטהאָדס זענען די דיווידענד אַראָפּרעכענען מאָדעל (DDM) און דיסקאָונטעד געלט לויפן (DCF) טעקניקס.

אויף די אנדערע האַנט, קאָרעוו ווערט מעטהאָדס פֿאָרשלאָגן אַז צוויי פאַרגלייַכלעך סיקיוראַטיז זאָל זיין סימאַלערלי פּרייז לויט זייער פאַרדינסט. ראַטיאָס אַזאַ ווי פּרייַז-צו-פאַרדינסט (פּ / E) און פּרייַז-צו-פארקויפונג זענען קאַמפּערד מיט אנדערע קאָמפּאַניעס אין דער זעלביקער אינדוסטריע צו באַשליסן צי אַ לאַגער איז אונטער אָדער איבער-וואַליוד.

ווי אין יוישער וואַלואַטיאָן, גרונטייגנס וואַלואַטיאָן אַנאַליסיס זאָל ינסטרומענט ביידע פּראָוסידזשערז צו באַשליסן אַ קייט פון מעגלעך וואַלועס.

דיסקאָונטינג צוקונפֿט NOI

די פאָרמולע פֿאַר קאַלקיאַלייטינג גרונטייגנס ווערט באזירט אויף דיסקאָונטעד נעץ אַפּערייטינג האַכנאָסע איז:

$\begin{aligned}&\text{מאַרקעט ווערט}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{ווו:}\\&NOI=\text{נעץ אַפּערייטינג האַכנאָסע} \\&r=\text{פארלאנגט קורס פון צוריקקער אויף גרונטייגנס אַסעץ}\\&g=\text{גראָוט קורס פון }NOI\\&R=\text{קאַפּיטאַליזיישאַן קורס}(רג)\ענד{אַליינד}$​מארקעט ווערד=r-gNOI1​​=RNOI1​​ווו:NOI=נעץ אַפּערייטינג האַכנאָסעr=פארלאנגט קורס פון צוריקקער אויף גרונטייגנס אַסעץg=גראָוט קורס פון NOI​

NOI ריפלעקס די פאַרדינסט וואָס די פאַרמאָג וועט דזשענערייט נאָך פאַקטאָר אין אַפּערייטינג הוצאות - אָבער איידער די ויספיר פון טאַקסיז און אינטערעס פּיימאַנץ. אבער איידער דידאַקטינג הוצאות, די גאַנץ רעוואַנוז פון די ינוועסמאַנט מוזן זיין באשלאסן.

ערוואַרטע פּראָקאַט רעוועך קענען טכילעס זיין פאָרויסזאָגן באזירט אויף פאַרגלייַכלעך פּראָפּערטיעס נירביי. מיט געהעריק מאַרק פאָרשונג, אַ ינוועסטער קענען באַשטימען וואָס פּרייז טענאַנץ זענען פּייינג אין דער געגנט און יבערנעמען אַז ענלעך פּער קוואַדראַט פֿיס רענץ קענען זיין געווענדט צו דעם פאַרמאָג. פאָרויסזאָגן ינקריסאַז אין רענץ זענען אַקאַונאַד פֿאַר די וווּקס קורס אין די פאָרמולע.

זינט הויך פרייַ אָרט ראַטעס זענען אַ פּאָטענציעל סאַקאָנע צו גרונטייגנס ינוועסמאַנט קערט, אָדער אַ סענסיטיוויטי אַנאַליסיס אָדער רעאַליסטיש קאָנסערוואַטיווע עסטאַמאַץ זאָל זיין געניצט צו באַשליסן די פאָרגאָן האַכנאָסע אויב די אַסעט איז נישט יוטאַלייזד אין פול קאַפּאַציטעט.

אַפּערייטינג הוצאות אַרייַננעמען די וואָס זענען גלייַך ינקערד דורך די טאָג-צו-טאָג אַפּעריישאַנז פון דעם בנין, אַזאַ ווי פאַרמאָג פאַרזיכערונג, פאַרוואַלטונג פיז, וישאַלט פיז און יוטילאַטיז קאָס. באַמערקונג אַז דיפּרישייישאַן איז נישט אַרייַנגערעכנט אין די גאַנץ קאָסט כעזשבן. די נעץ אַפּערייטינג האַכנאָסע פון ​​אַ גרונטייגנס פאַרמאָג איז ענלעך צו די פאַרדינסט איידער אינטערעס, טאַקסיז, דיפּרישייישאַן און אַמאָרטיזיישאַן (EBITDA).

דיסקאָונטינג NOI פון אַ גרונטייגנס ינוועסמאַנט דורך די היטל קורס איז אַנאַלאָג צו דיסקאָונטינג אַ צוקונפֿט דיווידענד טייַך דורך די צונעמען פארלאנגט קורס פון צוריקקער, אַדזשאַסטיד פֿאַר דיווידענד וווּקס. יוישער ינוועסטערז באַקאַנט מיט דיווידענד גראָוט מאָדעלס זאָל מיד זען די געראָטנקייַט.

גראָב האַכנאָסע מולטיפּלייער

די גראָב האַכנאָסע מאַלטאַפּלייער צוגאַנג איז אַ קאָרעוו וואַלואַטיאָן אופֿן וואָס איז באזירט אויף די אַנדערלייינג האַשאָרע אַז פּראָפּערטיעס אין דער זעלביקער געגנט וועט זיין וואַליוד פּראַפּאָרשאַנאַל צו די גראָב האַכנאָסע וואָס זיי העלפֿן דזשענערייט.

ווי דער נאָמען ימפּלייז, גראָב האַכנאָסע איז די גאַנץ האַכנאָסע איידער די ויספיר פון קיין אַפּערייטינג הוצאות. אָבער, פרייַ אָרט ראַטעס מוזן זיין פאָרויסזאָגן צו באַקומען אַ פּינטלעך גראָב האַכנאָסע אָפּשאַצונג.

פֿאַר בייַשפּיל, אויב אַ גרונטייגנס ינוועסטער פּערטשאַסיז אַ 100,000 קוואַדראַט פֿיס בנין, זיי קען באַשליסן פֿון פאַרגלייַכלעך פאַרמאָג דאַטן אַז די דורכשניטלעך גראָב כוידעשלעך האַכנאָסע פּער קוואַדראַט פֿיס אין די קוואַרטאַל איז $10. כאָטש דער אינוועסטירער קען ערשט אָננעמען אַז די גראָב יערלעך האַכנאָסע איז $12 מיליאָן ($10 רענטגענ 12 חדשים רענטגענ 100,000 סק. פֿיס), עס זענען מסתּמא צו זיין עטלעכע ליידיק וניץ אין דעם בנין אין יעדער געגעבן צייט.

אַסומינג עס איז אַ 10% פרייַ אָרט קורס, די גראָב יערלעך האַכנאָסע איז $ 10.8 מיליאָן ($ 12 מיליאָן רענטגענ 90%). א ענלעך צוגאַנג איז אויך געווענדט צו דער נעץ אַפּערייטינג האַכנאָסע צוגאַנג.

דער ווייַטער שריט צו אַססעסס די ווערט פון די גרונטייגנס פאַרמאָג איז צו באַשטימען די גראָב האַכנאָסע מאַלטאַפּלייער און מערן עס מיט די גראָב יערלעך האַכנאָסע. די גראָב האַכנאָסע מאַלטאַפּלייער קענען זיין געפֿונען מיט היסטארישע פארקויפונג דאַטן. קוקן אין די פארקויפונג פּרייסיז פון פאַרגלייַכלעך פּראָפּערטיעס און דיוויידינג אַז ווערט דורך די דזשענערייטאַד גראָב יערלעך האַכנאָסע טראגט די דורכשניטלעך מאַלטאַפּלייער פֿאַר די געגנט.

דעם טיפּ פון וואַליויישאַן צוגאַנג איז ענלעך צו ניצן פאַרגלייַכלעך טראַנזאַקשאַנז אָדער מאַלטאַפּאַלז צו ווערט אַ לאַגער. פילע אַנאַליס וועלן פאָרויסזאָגן די פאַרדינסט פון אַ פירמע און מערן זיין פאַרדינסט פּער שער (EPS) דורך די פּ / E פאַרהעלטעניש פון די אינדוסטריע. גרונטייגנס וואַלואַטיאָן קענען זיין געפירט דורך ענלעך מיטלען.

ראָאַדבלאָקקס צו גרונטייגנס וואַלואַטיאָן

ביידע פון ​​די גרונטייגנס וואַלואַטיאָן מעטהאָדס ויסקומען לעפיערעך פּשוט. אָבער, אין פיר, באַשטימען די ווערט פון אַ האַכנאָסע-דזשענערייטינג פאַרמאָג מיט די חשבונות איז גאַנץ קאָמפּליצירט. ערשטער פון אַלע, עס קען זיין צייט-קאַנסומינג און טשאַלאַנדזשינג צו באַקומען די פארלאנגט אינפֿאָרמאַציע וועגן אַלע די פאָרמולע ינפּוץ, אַזאַ ווי נעץ אַפּערייטינג האַכנאָסע, די פּרעמיומס אַרייַנגערעכנט אין די קאַפּיטאַליזיישאַן קורס און פאַרגלייַכלעך פארקויפונג דאַטן.

צווייטנס, די וואַלואַטיאָן מאָדעלס טאָן ניט רעכט פאַקטאָר אין מעגלעך הויפּט ענדערונגען אין די גרונטייגנס מאַרק, אַזאַ ווי אַ קרעדיט קריזיס אָדער אַ גרונטייגנס בום. ווי אַ רעזולטאַט, ווייַטער אַנאַליסיס מוזן זיין געפירט צו פאָרויסזאָגן און פאַקטאָר אין די מעגלעך פּראַל פון טשאַנגינג עקאָנאָמיש וועריאַבאַלז.

ווייַל די פאַרמאָג מארקפלעצער זענען ווייניקער פליסיק און טראַנספּעראַנט ווי די לאַגער מאַרק, מאל עס איז שווער צו באַקומען די נייטיק אינפֿאָרמאַציע צו מאַכן אַ גאָר ינפאָרמד ינוועסמאַנט באַשלוס.

דעריבער, רעכט צו דער גרויס קאַפּיטאַל ינוועסמאַנט טיפּיקלי פארלאנגט צו קויפן אַ גרויס אַנטוויקלונג, דעם קאָמפּליצירט אַנאַליסיס קענען פּראָדוצירן אַ גרויס פּייאָף אויב עס פירט צו די ופדעקונג פון אַ אַנדערוואַליוד פאַרמאָג (ענלעך צו יוישער ינוועסטינג). דעריבער, עס איז ווערט די צייט און ענערגיע צו נעמען די צייט צו פאָרשונג די פארלאנגט ינפּוץ.

די דנאָ שורה

גרונטייגנס וואַלואַטיאָן איז אָפט באזירט אויף סטראַטעגיעס וואָס זענען ענלעך צו יוישער אַנאַליסיס. אנדערע מעטהאָדס, אין אַדישאַן צו די דיסקאָונטעד NOI און גראָב האַכנאָסע מאַלטאַפּלייער צוגאַנג, זענען אויך אָפט געניצט. עטלעכע ינדאַסטרי עקספּערץ, למשל, האָבן אַן אַקטיוו ארבעטן וויסן פון שטאָט מיגראַטיאָן און אַנטוויקלונג פּאַטערנז.

ווי אַ רעזולטאַט, זיי קענען באַשליסן וואָס היגע געביטן זענען רובֿ מסתּמא צו דערפאַרונג די פאַסטאַסט קורס פון אַפּרישייישאַן. ניט קיין ענין וואָס צוגאַנג איז געניצט, די מערסט וויכטיק פּרידיקטער פון די הצלחה פון אַ סטראַטעגיע איז ווי גוט עס איז ריסערטשט.