ווען אַ טרעגער אַגריז צו פאַרקויפן גרונטייגנס צו אַ קוינע, די פּאַרטיעס צייכן אַ קאָנטראַקט וואָס יידענאַפייד די גרונטייגנס, סטעיטס די קויפן פּרייַז, און קאָווערס אַ ביסל אנדערע וויכטיק פונקטן (פּלוס אַ מיריאַד פון מינערווערטיק פונקטן). די פארטייען דאן פארמאכן זייער טראנסאקציע, און אלס טייל פון דעם פארמאכן אונטערשרייבן די טרעגער א אקט צו איבערגעבן די ריעל עסטעיט צום קוינע.
וואָס אויב די אַקט טוט נישט באַשרייַבן די ריכטיק גרונטייגנס, אָבער דער קוינע טוט נישט פאַרשטיין עס און קלאָוזיז סייַ ווי סייַ? אונטער טראדיציאנעלן פּרינציפּן פון גרונטייגנס געזעץ, די קאָנטראַקט "מערדזשיז" אין די אַקט, טייַטש אַז די קאָנטראַקט יפעקטיוולי גייט אַוועק און אַלע וואָס איז לינקס איז די אַקט. אויב די מעשה האט איבערגעגעבן דעם אומרעכט ריעל עסטעיט, איז דאס צו שלעכט פארן קויפער – און אויך אוודאי פאר יעדן אדוואקאט וואס האט באשטעטיגט דעם אקט פארן קויפער.
דער פּרינציפּ קען זיין גאַנץ ברוטאַל. עס איז, אָבער, געווען אַ טייל פון אמעריקאנער גרונטייגנס געזעץ פֿאַר סענטשעריז. א פרישע ניו יארק סטעיט אפעלאט באשלוס האט באשטעטיגט אז ניו יארק גייט נאך דעם פרינציפ. אין דעם פאַל, די קאָנטראַקט פארלאנגט די טרעגער צו קאַנוויי אַ פּלאַץ אויף וואָס די קוינע בדעה צו בויען אַ הויז. דער פּלאַץ איז געווען דיסקרייבד אין אַ טיפּיש "מעטעס און גווול לעגאַל באַשרייַבונג" - יפעקטיוולי, אַ דערציילונג לייענען פון די באַונדריז פון אַ יבערבליק דיאַגראַמע וואָס ווייַזן די פּלאַץ.
ביים פארמאכן האט דער פארקויפער איבערגעגעבן א אביסל אנדערש שטיק ריעל עסטעיט, הגם דער חילוק איז נישט ארויסגעשפרונגען ווייל די מיטעס און גרעניצן באשרייבונג צוגעבונדן צום אקט איז געווען גאנץ ענליך צו דער קאנטראקט. ד י באשרײבונ ג אי ן דע ר אקט , הא ט אבע ר איבערגעלאז ט א צװײט ן לאט , װא ס אי ז געװע ן נויטיק , א ז דע ר קוינע ר זא ל קאנע ן אײנשטעל ן א סעפטיק־טאנק־סיסטע ם פא ר דע ם הויז .
דער פארקויפער האט זיך אפגעזאגט צו פארריכטן דעם אקט און האט געפרואווט אז דער קוינע זאל באצאלן מער געלט פאר דעם צווייטן לאט. די קוינע יווענטשאַוואַלי סוד. דער געריכט האט געזאגט אז דער אקט פארקערפערט די ענדגילטיקע אפמאך צווישן די פארטייען, און דער קאנטראקט איז נישט שייך. דער געריכט וועט נישט איבערחזרן דעם קאָנטראַקט.
פון קורס, עס זענען אויסנעמען צו דעם הערשן. פֿאַר בייַשפּיל, אויב די פאַרמאָג באַשרייַבונג אין די אַקט איז עפעס אַמביגיואַס, דער פּלאַץ זאל גיין צוריק און קוק אין די קאָנטראַקט. אויב דער אָפּמאַך זיך גיט אַז זיכער אַבלאַגיישאַנז אונטער די אָפּמאַך בלייַבנ לעבן די קלאָוזינג, דעמאָלט אַ פּלאַץ וועט דורכפירן די טנייַ. רובֿ מאָדערן געשעפט גרונטייגנס קאַנטראַקץ זאָגן אַז פילע פּראַוויזשאַנז פון די קאָנטראַקט וועט בלייַבנ לעבן די קלאָוזינג. די רשימה פון סערווייווינג פּראַוויזשאַנז טיפּיקלי טוט נישט, אָבער, אַרייַננעמען די טרעגער ס פליכט צו קאַנוויי די מסכים-אויף גרונטייגנס.
קיין פון די אויסנעמען דערמאנט אין די פריערדיקע פּאַראַגראַף איז געווען געווענדט אין די לעצטע ניו יארק ליטאַגיישאַן, אַזוי דער קוינע פאַרפאַלן דעם פאַל.
דער קוינע, אָדער זיין אַדוואָקאַט, קען האָבן פּריווענטיד דעם פּראָבלעם דורך ריוויוינג די אַקט מער קערפאַלי ביי קלאָוזינג. זיי קען אויך האָבן יידענאַפייד די פאַרמאָג צו זיין קאַנווייד דורך ריפערינג צו אַ פּלאַט מאַפּע, וואָס וואָלט האָבן ריזאַלטיד אין אַ פיל סימפּלער און ווייניקער טעות-פּראָנע באַשרייַבונג פון די פאַרמאָג.
דער רעפערענסט פאַל איז פּיקקאַרד קעגן קאַמפּבעלל, NY Slip Op. 04442 (8טן יולי 2022, אפעלאט אפטיילונג, פערטע דעפארטמענט).
מקור: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/22/no-free-do-over-for-a-deed-delivered-at-closing/