אָונערשיפּ איז נישט די פּראָבלעם, די קנאַפּ פון האָוסינג איז

לעצטע חודש איך אַטענדאַד אַ קהל באַגעגעניש אין סינסאַנאַטי סטודענטן פון די האָוסינג סיסטעמס קורס אין די אוניווערסיטעט פון סינסאַנאַטי שולע פון ​​​​פּלאַנירונג צו דיסקוטירן "ווי ינסטיטושאַנאַל ינוועסטערז זענען ימפּאַקטיד אונדזער שטאָט; וואָס איז איצט געטאן צו אַדרעס דעם אַרויסגעבן און וואָס מער מיר דאַרפֿן צו טאָן. ” איך'ווע אַרייַנגעשיקט פריער וועגן די פּאָרט פון סינסאַנאַטי ס השתדלות צו פאַרמיידן ינסטיטושאַנאַל ינוועסטערז בייינג איין-משפּחה האָוסינג אין די שטאָט. די קשיא וואָס איז געווען שווער צו ענטפֿערן ביי דער זיצונג איז געווען וואָס פּונקט איז אַ "ינסטיטושאַנאַל ינוועסטער" און צי אָונערשיפּ איז קאַוזאַלי שייַכות צו שלעכט האָוסינג אַוטקאַמז, ווי העכער רענץ, יוויקשאַן אָדער דאַלאַפּאַדיישאַן. זאָרג וועגן ווער אָונז האָוסינג סימז צו זיין נאָך אן אנדער דיסטראַקשאַן פון די פאַקטיש פּראָבלעם, פעלן פון צושטעלן אין די פּנים פון רייזינג פאָדערונג.

די סטודענטן נעמען אַ קורס גערופן האָוסינג סיסטעמען, געלערנט דורך פּראָפעסאָר היידן שעלבי. דער לויף כולל אַ קוק אין די "נאַטור פון האָוסינג פּראָבלעמס און האָוסינג מארקפלעצער" און "אַדרעסינג האָוסינג מאַרק פייליערז." קוקן אין אָונערשיפּ פּאַטערנז און ווי זיי פאַרבינדן צו אַוטקאַמז אין די האָוסינג מאַרק איז אַוואַדע ווערט אַ קלאַסצימער געניטונג, אָבער זאָל פּאָליטיק ינטערווענטשאַנז קאַנסאַנטרייט אויף ווער אָונז פאַרמאָג? עס דעפּענדס אויף צי עס קען זיין אַ קלאָר, קאָנסיסטענט און קאַוסאַל שייכות צווישן אָונערשיפּ און שלעכט אַוטקאַמז. ביז איצט, איך האָבן נישט געפונען קיין דאַטן וואָס יסטאַבלישיז אַ קשר.

אין פאַקט, פֿאַר אַ בשעת, די גרויס זשומען איז געווען אַרום פרעמד אַקוואַזישאַן פון האָוסינג אין די פאַרייניקטע שטאַטן. די סקערי דערציילונג איז געווען אַז כינעזיש ינוועסטערז "פּאַרקירן" געלט אין די אמעריקאנער האָוסינג מאַרק, קויפן אַ פּלאַץ פון וווינונג בנינים, ליידיק זיי אויס, און ווארטן צו פאַרקויפן זיי. מיט 5 יאָר צוריק, עס איז געווען אַ פאָרשלאָג צו שטייַער די קויפן פון האָוסינג דורך פרעמד ינוועסטערז צו האַלטן דאָס.

אָבער, די פּראָבלעם, סקעטטשי ינוועסטערז בייינג אַרויף און ליידיק וווינונג בנינים, איז נישט פאַקטיש. זיכער, עס זענען געווען עטלעכע טראַנזאַקשאַנז מיט ינוועסטערז אַרויס פון די פאַרייניקטע שטאַטן, אָבער זיי זענען טריינג צו מאַכן געלט, נישט פאַרלירן עס. ווען די אינוועסטירער האבן געקויפט געביידעס האבן זיי זיי געלאפן פונקט ווי יעדע אנדערע אייגנטימער, זיי האבן זיי נישט אויסגעליידיגט; די טשודנע אַרגומענט איז געווען אַז דורך לאָזן זיי ליידיק, די פּרייסאַז וואָלט גיין אַרויף און אַזוי די ווערט פון די ינוועסמאַנט. חוץ אַז צו שאַפֿן אַ 1% ופּטיק אין דורכשניטלעך רענץ, זיי וואָלט האָבן צו קויפן און באַזייַטיקן 1,400 וניץ פון די Seattle מאַרק, א זאך וואס איז פשוט נישט געשען.

די דאגה פון היינט איז, אז עפעס אינוועסטירער – און די מאדיפיערס יעצט זענען נישט "פרעמד" נאר "גרויס", אדער "אויס פון שטאט", אדער "גרויס" אדער "פארפאראט" אדער אלע אויבנדערמאנטע - זענען דאַווקע שלעכטע אקטיארן. אַדוואָקאַטעס פונט צו די אַוטקאַמז פון רייזינג רענץ, יוויקשאַנז, און דאַלאַפּאַדיישאַן ווי זאָגן. אָבער אַלע די טינגז פּאַסירן סייַ ווי סייַ, ראַגאַרדלאַס פון צי אַ באַזיצער וואוינט אַ מייל אַוועק אָדער 1,000 מייל אַוועק. און עס איז פשוט נישט עפּעס פאַלש אָדער בייז וועגן גרונטייגנס ינוועסטמענט טראַסץ (REITS) אָדער פּענסיע געלט קויפן האָוסינג אויב זיי טראַכטן עס וועט מאַכן אַ צוריקקער. דער געדאַנק אַז אַזעלכע טראַנזאַקשאַנז וועט זיין מער רעוועכדיק דורך לאָזן די בנינים פאַלן באַזונדער, כעראַסינג טענאַנץ, און יוויקשאַן זיי נישט בלויז מאכט קיין זינען, אָבער איז נישט געשטיצט דורך קיין קוואַנטיטאַטיווע זאָגן.

עס זענען פאראן שלעכטע האוזינג פארזארגערס – און עס זענען פאראן שלעכטע באס דרייווערס, פאליציי, לערערס און אפשר אפילו פאליטיקער – אבער מען פרובירט נישט צושרייבן די חסרונות פון די אקטיארן צו עפעס ווי וואו זיי וואוינען אדער וואו זיי זענען געגאנגען אין שולע. אויב איינער פון די מינים פון אַקטערז טוט עפּעס פאַלש, וואָס מאכט זינען איז צו סאַנקציע זיי פֿאַר ברייקינג כּללים אָדער ענדיינדזשינג די קהל. אזעלכע סאנקציעס עקזיסטירן שוין פאר מענטשן וואס מיסמאַנידזשירן פראפּערטיז אויף א וועג וואס שאפן בלאטן און דער עוויקאציע פראצעס ווערט פארזידלט דורך א ריכטער, נישט די האוזינג פארזארגער אליין. און אויב רייזינג רענץ זענען די פּראָבלעם, דער בעסטער וועג צו אָפסעט דעם איז דורך שאַפֿן אַ קאַמפּעטיטיוו האָוסינג מאַרק אַזוי מענטשן ומגליקלעך מיט די פּרייַז קענען לייכט געפֿינען אַ פאַרטרעטער נירביי.

דע ר אונטערשטע ר געפי ל פו ן צארן ם אי ן צימער ן אוי ף דע ר זיצונג , אי ז געװע ן קלאר ; עטלעכע "פאַסעלעסס קאָרפּעריישאַנז" מאַכן געלט, אַ פּלאַץ פון געלט, אויף די קאָסט פון אָרעם מענטשן. דאָך, די לאָגיק גייט, די קאָרפּעריישאַנז מוזן זיין סטאַפּט פון אָונינג פאַרמאָג אין סינסאַנאַטי. איין באַטייליקטער האָט פֿאָרגעשלאָגן נישט צו לאָזן מער ווי אַ געוויסע צאָל הייזער פֿאַרמאָגן פֿון ינוועסטערז פֿון קיין מין.

אַדלי, די פּאָרט פון סינסאַנאַטי אַגריז. אן אנדער געשיכטע לעצטנס ארויס כיילייץ די פּאָרט ס השתדלות צו קויפן אַרויף ווי פיל האָוסינג ווי מעגלעך מיט זייַן ציבור דאָללאַרס אָדער די לייזונג פון בונד פארקויפונג. דער געדאַנק איז אַז עס וועט נישט זיין עפּעס לינקס פֿאַר "ינטויישאַנאַל" ינוועסטערז. איז די פּאָרט אַ ינסטיטושאַן? און וואָס כאַפּאַנז ווען עמעצער סטאַפּס צאָלן דינגען אָדער ווייאַלייץ דינגען טערמינען? וועט דער פּאָרט זיי אַרויסוואַרפן? נאַן-פּראָפיץ און האָוסינג אויטאריטעטן, אויך אינסטיטוציעס, יוויקט פילע, פילע טענאַנץ פֿאַר ניט-צאָלונג און דינגען ווייאַליישאַנז. די פּאָרט וועט אויך. די פּאָרט פּלאַנז צו "מאַכן צוריק זיין געלט פון רענטינג און, יווענטשאַוואַלי, סעלינג די האָמעס. אָבער די גאנצע פונט איז צו האַלטן רענץ אַפאָרדאַבאַל, און פארקויפונג פּרייסאַז גענוג נידעריק אַז מענטשן קענען באַצאָלן. ”

הממממ. ווי טאָן זיי טאָן דאָס? ינדיקאַטיאָנס פון דער געשיכטע זענען אַז די $ 10,000 די פּאָרט געסט זיי וואָלט פאַרברענגען צו פֿאַרבעסערן האָמעס איז נישט גענוג. דער פּאָרט הייבט צו פאַרשטיין - ווי קיין אנדערע באַזיצער, גרויס אָדער קליין - אַז עמעצער האט צו באַצאָלן פֿאַר ריפּערז. אויב עס איז דער סוף באַניצער, אַ פּראָקאַט אָדער אַ קוינע, די פּרייַז וועט גיין אַרויף. עס איז פּשוט מאטעמאטיק. דער אמת איז אַז יעדער קוינע, צי עס איז אַ REIT אָדער אַ ערשטער-צייַט ינוועסטער וואָס בייינג אַ איין פּראָקאַט פאַרמאָג, דינגען איז דער בלויז וועג צו באַצאָלן פֿאַר ימפּרווומאַנץ. אויב עס איז אַ פּראָבלעם מיט האָוסינג, דער בעסטער וועג צו מאַכנ זיי איז צו ינסענטיוויז ימפּרווומאַנץ, נישט מאַנדאַט זיי. אויב עס קומט אַ מאַנדאַט, רענטערס וועט נעמען די קוויטל, און די וניץ וועט ניט זיין אַפאָרדאַבאַל.

עס קען זיין רעדוקציע, אָבער עס איז שטענדיק איין וועג צו פאַרריכטן קיין האָוסינג אַרויסגעבן: לאָזן די מאַרק צו פּראָדוצירן אַ פּלאַץ פון האָוסינג, אַזוי פיל אַז פּראָדוסערס און פּראַוויידערז האָבן צו קאָנקורירן מיט יעדער אנדערע צו באַקומען מענטשן צו דינגען אָדער קויפן זייער פּראָדוקט. עפּעס ווייניקער ווי דאָס וועט קער די פּלייינג פעלד אַוועק פון די קאַנסומער, צווינגען זיי צו קאָנקורירן מיט יעדער אנדערע און אָננעמען ווייניקער ווי ידעאַל פּרייסאַז און טנאָים. און דאָ איז דער שליסל פונט אין דעם גאַנץ דיסקוסיע: אפילו אויב עס איז געווען אַ מעזשעראַבאַל און שטאַרק קאַוזאַל קשר צווישן אָונערשיפּ און האָוסינג אַוטקאַמז, דער בעסטער לייזונג צו וואָס וואָלט נאָך זיין מער האָוסינג. די סאַלוואַנט פֿאַר רובֿ האָוסינג ישוז איז קריייטינג גענוג צושטעלן אַזוי אַז מענטשן האָבן די געלעגנהייט צוגעשטעלט דורך האָבן די פרייהייט צו קלייַבן אַ אַפאָרדאַבאַל אנדער ברירה.

פּראָפעסאָר שעלבי איז געווען געדולדיק מיט מיינע פראגעס ביי דער זיצונג און איז אויך געווען גנעדיק גענוג צו ענטפֿערן עטלעכע פֿראגן וואָס איך האָב איר געשיקט וועגן דער טעמע פון ​​ינוועסטער אָונערשיפּ און די קלאַס. דאָ זענען מיין פֿראגן און איר ענטפֿערס אין פול.

ווי וויכטיק איז עס צו פאַרענטפערן אויף אַ קלאָר דעפֿיניציע פון ​​וואָס איז מענט מיט "ינוועסטער?" פֿאַר בייַשפּיל, די פּאָרט איז ניצן ינוועסטער געלט פון באָנד פארקויפונג צו קויפן האָמעס צו האַלטן אנדערע ינוועסטערז פון בייינג זיי; איז דאָס טאַקע וועגן "גוטע" קעגן "שלעכט" ינוועסטערז? וויאזוי ווערט דאס געמאסטן?

איך טראַכטן עס איז טאַקע וויכטיק צו דיפערענטשיייט צווישן פאַרשידענע מינים פון ינוועסטערז. אין דעם פּראָיעקט מיר האָבן רילייד אויף דעם טערמין אנדערע האָבן געניצט צו באַשרייַבן דעם דערשיינונג, "ינסטיטושאַנאַל ינוועסטערז." אָבער איך דערקענען אַז דאָס איז אַן ימפּערפיקט טערמין. מיר האָבן סטראַגאַלד צו געפֿינען אַ בעסער טערמין צו באַשרייַבן וואָס מין פון אַקטיאָר איז פאקטיש פּראָבלעמאַטיק אין דעם פעלד. די טייפּס פון ענטיטיז וואָס מיר זארגן וועגן זענען די וואָס האָבן נעגאַטיוו פּראַל אויף אונדזער בירגערס און קהילות דורך (1) רייזינג רענץ צו לעוועלס וואָס זענען אַנמאַנידזשאַבאַל פֿאַר טענאַנץ אָן מאַטיריאַלי ימפּרוווינג די פּראָפּערטיעס, (2) יוויקטינג מיט העכער רייץ ווי רובֿ אנדערע מאַרק לאַנדלאָרדז, און (3) ניט אַדאַקוואַטלי מיינטיינינג פּראָפּערטיעס, אַזוי אַז טענאַנץ האָבן צו לעבן אין נעבעך טנאָים און שכנים קענען דערפאַרונג קלאַפּ-אויף יפעקץ אויף זייער פאַרמאָג וואַלועס. מיר מיסטאָמע דאַרפֿן אַ בעסער טערמין פֿאַר די טייפּס פון ינוועסטערז. אפֿשר נאָר "שלעכט אַקטיאָר ינוועסטערז" וואָלט זיין גענוג. אָבער די סיבה וואָס מיר געוואלט צו באַלעבאָס דעם קהל שמועס איז אַז אין סינסאַנאַטי פילע מענטשן און אָרגאַנאַזיישאַנז אין אונדזער שטאָט האָבן באמערקט אַז מיר האָבן אַ ביסל גרויס ענטיטיז, מערסטנס REITS, וואָס האָבן קומען צו די סצענע אין די לעצטע יאָרן און ויסקומען צו פּראָדוצירן די מאַטעריאַל פּראָבלעמס פֿאַר רעזידאַנץ אין פיל העכער רייץ ווי די טיפּיש באַלעבאָס.

וואָס זענען די נעגאַטיוו אַוטקאַמז וואָס קענען זיין לינגקט צו "שלעכט" ינוועסטערז? זענען די אַוטקאַמז קאַוזאַלי לינגקט צו די ווייַטקייט און גרייס פון די ינוועסטער? דאָך עס וועט זיין גרויס ווייַט ינוועסטערז וואָס האָבן "גוטע" האָוסינג און קליין היגע אָנעס וואָס האָבן "שלעכט" האָוסינג.

איך טאָן ניט וויסן אַז גרייס איז דאַווקע געפֿירט דורך (אָדער אפילו שטענדיק קאָראַלייטאַד צו) די שלעכט אַוטקאַמז איך ליסטעד אויבן. עס איז זיכער מעגלעך (און גלייבלעך) פֿאַר קליין-וואָג ינוועסטערז און לאַנדלאָרדז פּראָדוצירן די פּראָבלעמס, ווי געזונט ווי פֿאַר גרויס-וואָג ינוועסטערז צו פּראָדוצירן קוואַליטעט אַפאָרדאַבאַל האָוסינג. אָבער, ווען עס ביסט גרויס ינוועסמאַנט ענטיטיז וואָס פּראָדוצירן די פּראָבלעמס - און מיר האָבן אַ פּאָר פון קאָמפּאַניעס אין סינסאַנאַטי - די קאָמפּאַניעס קענען פּראָדוצירן אַ פּלאַץ פון ווייטיק ווייַל פון זייער גרייס און פּראַל. עס איז אויך די פּראָבלעם אַז די גרויס ענטיטיז זענען אָפט שווער צו האַלטן צו חשבון ווייַל זיי אַרבעטן אונטער קייפל ללק און אָפט טאָן ניט האָבן אַ היגע פארשטייער וואָס איז לייכט ריטשאַבאַל דורך טענאַנץ און קהל אַדוואַקאַץ ווען פּראָבלעמס שטייען. דאָס איז דער יסוד.

אלא ווי צו פּרובירן צו רעגולירן אָונערשיפּ, וואָלט עס זיין זינען צו אַדרעס שלעכט אַוטקאַמז ניצן יגזיסטינג קאָד און דעוועלאָפּינג מגילה צו ינסענטיוויז פאַרשידענע נאַטור. צום ביישפיל, אויב א וואוינונג איינהייט איז געווארן פארפאלן, קען די סיטי פאָרשלאָגן א אַנטלייַען מיט נידעריק-אינטערעס פאר שענקען פון א פאנד, וואס קען ערלויבן פארריכטונגען מער אַפאָרדאַבאַל און פארמיידן אז די קאסטן ווערן איבערגעגעבן פאר איינוואוינער.

איך מיין אז איין וועג צו באקעמפן דאס איז צו אינפארסירן די עקזיסטירנדע רעגולאציעס, און זיכער מענטשן מיט וואס איך האב גערעדט מיט די סיטי פרובירט דאס צו טון. און עס איז באשטימט זינען צו פאָרשלאָגן גראַנץ און לאָונז מיט נידעריק-אינטערעס צו העלפֿן לאַנדלאָרדז צו האַלטן פאַרמאָג. עס איז באשטימט דער פאַל אַז קליין-וואָג לאַנדלאָרדז, אין באַזונדער, אָפט אַרבעטן אויף זייער ענג מאַרדזשאַנז און טאַקע שווער צו האַלטן זייער פּראָפּערטיעס, ספּעציעל איצט אַז מאַטעריאַלס און אַרבעט זענען געווארן אַזוי טייַער. אָבער דער ענין וואָס מיר זענען פאָוקיסט אויף דאָ איז נישט מאָם-און-קנאַל לאַנדלאָרדז וואָס דאַרפֿן אַ קליין אַנטלייַען צו אַפּגרייד אַ פּאָר פון פאַרמאָג. מיר רעדן פון גרויסע איינהייטן וועלכע קומען אריין אין קוואַרטאַלן, פארגרעסערן רענץ, נישט טאַקע "אינוועסטירן" אין די פאַרמאָג אין דעם זינען פון מאַטיריאַלי שטעלן עפּעס אין זיי, און עקסטראַקט ווערט דורך די רענץ. דאָס איז די פונדאַמענטאַל אַרויסגעבן וואָס מיר דאַרפֿן צו האַלטן אין זינען וועגן די געשעפט מאָדעל וואָס מיר זען אַרויסקומען אין איין משפּחה רענטאַלס. רובֿ גרונטייגנס ינוועסמאַנט אין דער פאַרגאַנגענהייט האט געקוקט צו געווינען רעוועך דורך די אַקרואַל פון ווערט צו די פאַרמאָג זיך איבער צייַט. אַזוי עס איז אַ ינסעניוו צו האַלטן די פאַרמאָג. אָבער דאָס איז נישט וואָס די קאָמפּאַניעס טאָן. זיי עקסטראַקט קורץ-טערמין גיינז דורך ינקריסינג רענץ און קאַטינג קאָס דורך נישט האַלטן די פּראָפּערטיעס. איך טראַכטן דאָס איז אַ פונדאַמענטאַלי אַנדערש געשעפט מאָדעל פון רובֿ מאָם-און-קנאַל לאַנדלאָרדז, און מיר דאַרפֿן צו האַלטן דאָס אין זינען ווען מיר רעדן וועגן דעם אַרויסגעבן. מיר אויך. מיר דאַרפֿן צו האַלטן דאָס אין זינען ווען מיר באַטראַכטן צונעמען פּאָליטיק רעספּאָנסעס. מיר ווילן נישט שאפן רעגולאציעס וועלכע שאטן לאנדלייט פון קליין פארנעם, וועלכע שטרעמלען זיך שוין צו אנהאלטן קוואליטעט איינהייטן.

וואָלט איר האָבן קיין אנדערע געדאנקען אָדער באַמערקונגען וועגן וואָס איר האָפֿן אַז די פּרויעקט וועט געבן אין טערמינען פון בעסער האָוסינג אַוטקאַמז? אויב עס ינוואַלווז רעגולירן, ווי קען נייַ כּללים ויסמיידן קריייטינג דיסינסענטיווז וואָס קען רעדוצירן ינוועסמאַנט דורך פּריוואַט דעוועלאָפּערס אין בנין האָוסינג אין סינסאַנאַטי.

פֿון אַן אַדוואָקאַט פּערספּעקטיוו, איך ווילן דאָס צו ברענגען מענטשן צוזאַמען צו טראַכטן וועגן סאַלושאַנז וואָס קענען פירן צו בעסער לעבעדיק טנאָים און גרעסערע טעניער זיכערהייט פֿאַר רענטערס אין אונדזער שטאָט. איך טאָן ניט האָבן אַ פּרידיטערמינד גאַנג פון פּאָליטיק ינישאַטיווז וואָס איך בין טריינג צו שטופּן, אָבער אלא איך הערן צו מענטשן אין די קהל, טריינג צו פאַרבינדן זיי, און טריינג צו געפֿינען וועגן וואָס איך קען פירן פאָרשונג וואָס קענען זיין פון נוצן . אין שייכות, פֿון אַן אינטעלעקטואַל און פּעדאַגאָגיקאַל פּערספּעקטיוו, איך טראַכטן דעם פּרויעקט האט שוין געטאן אַ פּלאַץ פון וואָס כאָופּט עס וואָלט טאָן, וואָס איז צו סטימולירן שמועס וואָס העלפּס אונדז קלאָר וואָס די פּראָבלעם איז און ווו אונדזער אַדוואַקאַסי זאָל זיין אַימעד.