פּריוואַט אַקטיוויטעט באָנדס און 4% נידעריק האַכנאָסע שטייער קרעדיץ

פעדעראלע האוזינג פראגראמען פאלן בכלל אין איינע פון ​​צוויי קאטעגאריעס, די וואס צושטעלן דירעקטע סובסידיעס צו מענטשן צו באצאלן פאר האוזינג און די וואס נוצן פינאנציעלע מכשירים צו פארלייכטערן דעם בנין פון האוזינג. צווישן פינאַנציעל מכשירים, די מערסט באַטייַטיק איז די נידעריק האַכנאָסע האָוסינג שטייַער קרעדיט (LIHTC). דעם באַשעפעניש פון די שטייַער קאָד מאָנעטיזעס אַ שטייַער ברעכן פֿאַר ינוועסטינג אין אַפאָרדאַבאַל האָוסינג. אָבער אין די אָרעמקייַט מגילה ריוויוד דורך געוועזענער קאָנגרעסמאַן פאול רייאַן, עס איז אויך אַן טשיקאַווע אָבער קאָמפּלעקס געצייַג - די פּריוואַט אַקטיוויטי באָנד אָדער PAB. די PAB דערלויבט לאקאלע רעגירונגען צו פארקויפן שטייער באפרייטע באנדס אין ביכאַף פון ענטיטיז וואָס בויען פראיעקטן וואָס בענעפיטן דעם פובליק, אריינגערעכנט האוזינג. ווען פּערד מיט שטייער קרעדיץ, PABs קענען זיין אַ שטאַרק געצייַג פֿאַר בילדערז וואָס זוכן צו אַסעמבאַל קאַפּיטאַל פֿאַר האָוסינג פּראַדזשעקס. אבער די קאַמפּלעקסיטי און קאָס זענען הויך. (אויב איר ווילן אַ פֿענצטער אין LIHTC דאָ ס אַ פּאָסטן אויף ווי זיי אַרבעט).

די קאנגרעסיאָנאַל פאָרשונג סערוויס ארויס אַ ויסגעצייכנט אָנפאַנגער אויף פּריוואַט אַקטיוויטי באָנדס. ווי שטייער קרעדיץ, פּאַבס זענען עמבעדיד אין די שטייַער קאָד און אַרייַננעמען צוויי טייפּס פון קייטן. איינער פֿאַר פּראַדזשעקס וואָס דינען רעגירונג צוועקן; די אנדערע פֿאַר די וואָס דינען פּריוואַט צוועקן, אַזוי לאַנג ווי זיי נוץ דעם ציבור. אויב פּריוואַט טעטיקייט קייטן זענען פֿאַר "קוואַלאַפייד פּריוואַט אַקטיוויטעטן" ווי האָוסינג, פּערטשאַסערז פון די קייטן באַצאָלן קיין טאַקסיז אויף די אינטערעס זיי פאַרדינען. קאָנגרעס באַגרענעצט די סומע פון ​​​​כויוו וואָס קענען זיין ארויס פֿאַר פּריוואַט אַקטיוויטעטן; $ 150 מיליאָן און $ 50 פּער קאַפּיטאַ אין 1986 צו די גרעסערע פון ​​$ 335 מיליאָן אָדער $ 110 פּער קאַפּיטאַ אין 2022. עס זענען אויך לימאַץ לויט טיפּ פון פּרויעקט ווי געזונט אין סדר צו השפּעה ינוועסמאַנט. קאנגרעס האט אויך בדעה צו באַגרענעצן די שטייער אויסגאבן (אויסנעמען מיינען ווייניגער דאלאר אין שטייער רעוועך).

ווי די קייטן קענען זיין קאַמביינד מיט LIHTC, ספּאַסיפיקלי 4% שטייַער קרעדיץ, איז כאַנדאַלד געזונט אין אַ פּאַפּיר דורך די קאָרפּאָראַטיאָן פֿאַר סאַפּאָרטיוו האָוסינג (CSH), פינאַנסינג סאַפּאָרטיוו האָוסינג מיט שטייער באַפרייַונג באָנדס און 4% נידעריק האַכנאָסע שטייער קרעדיץ. דאָ ס אַ קיצער פון די רעקווירעמענץ פֿאַר ניצן שטייער פּאָטער קייטן מיט שטייער קרעדיץ.

בלויז סטעיט און לאקאלע רעגירונגען צוזאמען מיט קוואזי-רעגירונג אגענטורן קענען ארויסגעבן די באנדס. געווענליך איז דאס די האוזינג פינאנס אגענטור (HFA), די סטעיט אגענטור וואס באקומט שטייער קרעדיט אאלאקאציעס. אָבער ווייַל די סומע פון ​​​​שטייער באַפרייַונג קייטן וואָס קענען זיין ארויס זענען אונטערטעניק צו אַ באַנד היטל (די לימיט דערמאנט אויבן), אַלע די רעגירונגס ענטיטיז קאָנקורירן אַגרעסיוו צו פּאַסיק אונטער די היטל. אויך, פראיעקטן קענען נישט צוטריט בונד לייזונג ביז אַ פּרויעקט באקומען האַסקאָמע פון ​​די שטאַט HFA, און די לייזונג איז לימיטעד צו רעזידענטשאַל קאָס און קענען נישט זיין געניצט פֿאַר געשעפט פּלאַץ, למשל.

עס איז איין וויכטיק שיעור וואָס איז כדאי צו באמערקן מיט רעספּעקט צו קאַמביינינג שטייער קרעדיץ און שטייער באַפרייַונג קייטן. צו באַקומען די שטייער קרעדיט אַלאַקיישאַן, דער פּרויעקט פאַרוואַלטער מוזן דעקן בייַ מינדסטער 50% פון קאַנסטראַקשאַן קאָס (די "50% הערשן") מיט בונד לייזונג; און דאָך, קיין האָוסינג געבויט מיט די קייטן און שטייער קרעדיץ מוזן זיין בארעכטיגט פֿאַר מענטשן וואָס פאַרדינען ווייניקער ווי 60% פון שטח מעדיאַן האַכנאָסע (AMI). יוזשאַוואַלי, 20% פון די וניץ מוזן זיין אַפאָרדאַבאַל פֿאַר מענטשן מיט 50% פון אַמי אָדער ווייניקער, אָדער 40% פון די וניץ ביי 60% פון אַמי.

אויב עס איז נישט קלאָר ווי דער טאָג, די סאָרץ פון פּראַדזשעקס זענען קאָמפּליצירט. לייג צו דעם דעם פאַקט אַז אָפט די סאָרץ פון "דילז" אַרייַננעמען נאָך פאַנדערז. פֿאַר בייַשפּיל, די איין האָוסינג פּרויעקט איך געארבעט אויף ווי אַ דעוועלאָפּער איז געווען אַ 4% פּרויעקט ניצן שטייער פּאָטער קייטן. אבע ר מי ר האב ן אוי ך געהא ט געלטער , פו ן דע ר שטאטישע ר האוזינג־טראסט־פאנד , װ י אוי ך א קאנסטרוקציע . צו זיין ערלעך, איך האָבן צו ברעכן מיין מאַרך און פּאָרן איבער אַלט ימיילז צו צוריקרופן פּונקט ווי די פּרויעקט איז געווען צוזאַמען. די CSH פּאַפּיר טוט אַ גרויס אַרבעט צו ווייַזן דורך זיבן פאַרשידענע פאַל שטודיום עטלעכע פון ​​​​די אָפּשיידנדיק וועגן דעם פינאַנסינג קענען קומען צוזאַמען. פֿאַר בייַשפּיל, איינער פון די סימפּלאַסט פאַל שטודיום איז פֿון מישיגן. דאָ ס אַ טשאַרט וואָס ווייזט די פאַנדינג פֿאַר די פּרויעקט.

די משד"א איז די מישיגן סטעיט האוזינג אנטוויקלונג אויטאריטעט, די סטעיט'ס האוזינג פינאנס אגענטור. די משד"א האט פארקויפט די באנדס און די חוב ווערט באדינט דורך די באשיידענע איינקונפטן פון די לאקאלער, וואס קומט טיילווייז פון סעקציע 8 וואוטשערס. יעדער פון די פאַנדערז אין די פּרויעקט האט פאַרשידענע רעקווירעמענץ, און אין די סאָרץ פון פראיעקטן פולפילינג איין פאָדערונג קענען יבערקערן איינער פון די אנדערע פאַנדער ס באדערפענישן.

אין עטלעכע קאַסעס, שטייער קרעדיט יוישער קענען ווערן גענוצט צו באַצאָלן כויוו סערוויס. די CSH פּאַפּיר ניצט אַ פאַל לערנען וואָס געוויינט די קייטן און דאַן "גאָר גענומען די קייטן אַ שטענדיק שמועס מיט אנדערע עפנטלעך לאָונז, גראַנץ און שטייער קרעדיט יוישער." דאָס קוקט ווי ניצן שטייער קרעדיט יוישער צו צוריקציען בונד כויוו. דאָס איז קאַמפּעלינג: כאָטש די 4% שטייַער קרעדיט איז אַ קלענערער פּראָצענט פון די בארעכטיגט יקער פון אַ אַפאָרדאַבאַל פּרויעקט, עס איז אַ גוטע געדאַנק צו נוצן די קרעדיט צו צוריקצאָלן די קייטן. אַזוי איז קאַמביינינג פאַרשידן קוואלן פון פאַנדינג.

רייאַן טוט נישט פאַרברענגען פיל צייט אויף פּאַבס אנדערע ווי צו פֿאָרשלאָגן אַז "ווייניק שטודיום אויף די יפעקטיוונאַס פון די פּריוואַט אַקטיוויטי באָנדס. . . ווי עס שייך צו פֿאַרבעסערן אַרוף מאָביליטי פון טענאַנץ. דאָס איז אמת, און זיין בליק אויף די הוצאות פֿאַר די פּראָגראַם ווייזט אַז די קייטן זענען נישט געוויינט ווי אָפט ווי נידעריק האַכנאָסע שטייער קרעדיט.

און ניט פיל האט געביטן אין די יאָרצענדלינג זינט זיין אַנאַליסיס (טשאַרט דאַטן פון די פאַרייניקטע שטאַטן טרעאַסורי).

מיין מיינונג איז אַז PABs זאָל זיין יוטאַלייזד ווי אַלע כויוו איז יוטאַלייזד: ווערט כאַפּן. אין דעם פאַל פון האָוסינג, איך'ווע סאַגדזשעסטיד אַ ווערט כאַפּן סכעמע פֿאַר היימלאָז האָוסינג אין וואָס די קאָס פון לאַגערמאַנץ, פֿאַר בייַשפּיל, זענען קוואַנטאַפייד, קייטן סאָלד צו ינסטרומענט ינטערווענטשאַנז צו ענדיקן די לאַגערמאַנץ, דערנאָך ווי סייווינגז זענען איינגעזען, ניצן די סייווינגז ווי כויוו דינסט. די פּראָבלעם מיט אַסעמבאַלינג וואָס איז באקאנט אין די נאַן-נוץ וועלט ווי "אַ קאַפּיטאַל אָנלייגן" איז די מדרגה פון קאַמפּלעקסיטי וואָס איז פּראָבלעמאַטיק פֿאַר די פאלגענדע סיבות:

● צייַט - די סאָרץ פון פינאַנסינג עריינדזשמאַנץ קייַען דורך צייט, און צייט איז געלט. האלטן קאָס בשעת ווארטן צו אַסעמבאַל און ייַנרייען פאַנדינג זענען אַ פאַקטיש אַדאַטיוו צו גאַנץ אַנטוויקלונג קאָס;

● טראַנזאַקשאַנז - מער פאַנדערז מיינען מער טראַנזאַקשאַנז קאָס, און די קאָס אויך לייגן צו די גאַנץ אַנטוויקלונג קאָס;

● חכמים און קאָנסולטאַנץ – אין יעדן שריט, כּדי אויסצומיידן קאַטאַסטראָפעס וואָס קענען אָנמאַכן אַ דורכפאַל פון אַ פּראָיעקט, מוז מען אָנשטעלן אַדוואָקאַטן און קאָנסולטאַנץ; און

● עס איז נישט זייער עפעקטיוו - מיט אַלע די מאָווינג טיילן, און נאָך קאָס, איז דאָס די מערסט עפעקטיוו וועג צו צושטעלן האָוסינג פֿאַר מענטשן וואָס דאַרפֿן עס איצט?

אין די סוף איך גיין צוריק צו די גרונט הערשן פון גראָבער פינגער, קיין האָוסינג פינאַנסינג פאָרשלאָג זאָל זיין ווי פּשוט ווי מעגלעך, באַקומען נויטיק געלט אָדער וניץ צו מענטשן וואָס דאַרפֿן זיי הייַנט. בשעת איך בין ינטריגד און געניסן די אַרויסרופן פון סאַלווינג אַ פינאַנסינג רעטעניש, פּלייינג די שפּילערייַ טוט נישט באַקומען מענטשן ס דינגען באַצאָלט; מיר דאַרפֿן צו געפֿינען וועגן צו ריפּאַזישאַן PABs פֿאַר אַ בעסער ציל ווי קאָמפּלעקס פינאַנסינג דילז פֿאַר די קאַנסטראַקשאַן פון סאַבסידייזד האָוסינג.