קאַרלי טריפּפּ געוואקסן פּלייינג אין פּאַפּשוי פעלדער אין אָלניי, מד, וועגן 30 מייל אַרויס פון וואַשינגטאָן, דק. פאָרשטאָט - דער טיפּ פון אַנטוויקלונג זי איצט פרוווט צו דערקענען פרי, ווי אַ גרונטייגנס ינוועסטער.
טריפּפּ אָוווערסיז $ 144 ביליאָן ווי גלאבאלע הויפּט ינוועסמאַנט אָפיציר און הויפּט פון ינוועסטמאַנץ פֿאַר Nuveen Real Estate, איינער פון די לאַנד 'ס גרעסטער גרונטייגנס ינוועסמאַנט מאַנאַדזשערז, וואָס סקופּט אַרויף מער ווי $ 10 ביליאָן אין יו. עס. פאַרמאָג לעצטע יאָר. בשעת פילע אנדערע ינוועסטערז זענען געווען בעריש אויף לאַכאָדימ פאַרמאָג ווי די פּאַנדעמיק שלאָגן, טריפּפּ רעכט ספּאַטיד אַפּערטונאַטיז צווישן די סאַבסעט פון רעטאַילערס וואָס ריכטיק אַנטיסאַפּייטיד ווי שאָפּפּערס זאל וועלן צו קויפן אַ פּאַנדעמיק. טריפּפּ גערעדט מיט באַראָן ס פֿון Davidson, NC, וועגן עטלעכע פון איר לעצטע קאָנטראַירע געדאנקען, אַרייַנגערעכנט וואָס רענטינג קען זיין בילכער צו אָונינג אַ היים, וואָס אָפיס פּלאַץ איז נישט טויט, און די בעסטער טייפּס פון מאַללס, עלטער האָוסינג און ינדאַסטריאַלז צו פאַרמאָגן. א עדיטיד ווערסיע פון אונדזער שמועס גייט.
באַראָן ס: וואָס איז די שטאַט פון די האָוסינג מאַרק?
קאַרלי טריפּפּ: עס איז נאָך אַ דוחק פון דריי-צו-פינף-מיליאָן אַפּאַראַט אַריבער די יו. עס איז געווען אַ פּלאַץ פון שראַם געוועב פון די האָוסינג קריזיס; ינוועסטערז זענען סקיטטיש צו ינוועסטירן און היים בילדערז זענען פּאַמעלעך צו בויען. מיר האָבן געהאט אַ גאַנץ יאָרצענדלינג פון אַנדערבוילדינג און זענען פּלייינג כאַפּן-אַרויף איצט. האָוסינג סטאַרץ אין מולטיפאַמילי וניץ זענען אין רעקאָרד כייז. עקספּרעס דילייז האָבן אריבערגעפארן פון אַ דורכשניטלעך פון זיבן חדשים צו מער ווי 16 חדשים. עס איז אַ גאנץ רעצעפּט פֿאַר אַ פֿאַרשטאַרקונג אין די קוילעלדיק האָוסינג מאַרק.
היים פּרייסיז האָבן סאָרד. איז דאָס אַ בלאָז?
עס איז געווען אַ פּלאַץ פון אַפּרישייישאַן פּאָסטפּאַנדעמיק, אָבער מענטשן טאָן ניט באַטראַכטן אַז היפּאָטעק ראַטעס זענען אַראָפּ אַזוי פיל. אויב איר קוק אין די דורכשניטלעך האָוסינג פּרייסאַז צווישן 2006 און 2021 און די פּרייַז פון אַ היפּאָטעק באזירט אויף ראַטעס הייַנט, אַ $ 250,000 היים אין 2006 איז אַ $ 400,000 היים הייַנט. אפילו אין די שפּיץ 20 קאַמפּאַזאַט מארקפלעצער, אין ינפלאַציע-אַדזשאַסטיד טערמינען, מיר זענען פּונקט צוריק צו 2007 לעוועלס. איך מיין אז עס איז נישטא קיין בלאָז.
צי איר זאָרג וועגן אַפאָרדאַבילאַטי?
יאָ, לאַרגעלי ווייַל פון די נידעריק צושטעלן פון אַפאָרדאַבאַל האָוסינג. דער פּראָצענט פון נייַ-היים בויען [סעלינג פֿאַר] $ 200,000 אָדער אונטער איז ווייניקער ווי 2% פון [פאַראַנען] לאַגער. מענטשן נאָר בויען נישט קלענערער, מער אַפאָרדאַבאַל סטאַרטער האָמעס. אויב אַ בילדער קענען מאַקסאַמייז פּראַפיץ און בויען אין אַ העכער פּרייַז פונט, דאָס איז וואָס זיי טאָן. פֿאַר 2022, איינער פון די געביטן איך ווי איז אַפאָרדאַבאַל האָוסינג, וואָס איז אַנדערסאַפּלייד און אַנדערסערווד. מיר זען מער ציבור-פּריוואַט פּאַרטנערשיפּס דאָרט, און אויב Build Back Better איז דורכגעקאָכט, עס איז אַ גרויס שטיק [פון געלט] באגאנגען צו אַנטוויקלען אַפאָרדאַבאַל האָוסינג.
עס איז אויך אַ גראָוינג גרופּע פון מענטשן וואָס ווילן צו דינגען קעגן די אייגענע - איין סיבה וואָס מיר ווי די ימערדזשינג געגנט פון איין-משפּחה רענטאַלס. ווען מײַנע עלטערן האָבן אָנגעהויבן אַ משפּחה, האָט מען געשאַפן עשירות פון פאַרמאָגן אַ היים. הייַנט, פילע מענטשן האָבן אנדערע וועגן צו אַקסעס עשירות שאַפונג. רעכט איצט, איר קענען ינוועסטירן אַז אַראָפּ צאָלונג אין די מאַרק, ביטקאָין אָדער ראָבינהאָאָד. קאָנסומערס ווערן מער געבילדעט אין ווי צו ינוועסטירן זייער דאָללאַרס - און אַז זיי האָבן ברירה אין וואָס צו טאָן מיט זייער געלט.
ווו אין די מדינה איר געפֿינען די מערסט אַפּערטונאַטיז?
מיגראַטיאָן פּאַטערנז זענען סטאַגערינג. די ויספאָרשונג פון קאָוסטאַל שטעט אין די סונבעלט - אַריבער די קאראליינעס, דזשאָרדזשאַ און טעקסאַס - איז געווען מאַסיוו. לעבן ינ דרויסן אין וואָרמער קליימיץ מיט אַקסעס צו ביטשיז און בערג איז ווי מענטשן ווילן צו לעבן הייַנט, און שטייער אַדוואַנטידזשיז פֿאַר קאָרפּעריישאַנז זענען אויך שפּיץ פון גייַסט. טעכנאָלאָגיע האט באשאפן די מיקראָ שטאָטיש געביטן איבער די יו. עס. וואָס האט נישט עקסיסטירן פריער. עס זענען פילע ערטער ווו מענטשן קענען באַקומען גינציק באַשעפטיקונג און אַקסעס צו בילדונג פֿאַר זייער משפחות. די קאָוסטאַל שטעט זענען נישט געגאנגען צו גיין אַוועק, אָבער עס איז פיל מער באַפעלקערונג דיספּערשאַן.
איך אויך ליב 55+ האָוסינג, ווו עס איז אַ געפיל פון ווי-מיינדיד מענטשן נאָענט צו ריטייערינג, אָדער ליידיק נעסטערז, וואָס האָבן אַקסעס צו טעניס, פּיקקלעבאַלל און גשמיות אַמענאַטיז, [נעבן] משפּחה מיטגלידער. עס איז מער דיסראַפּשאַן ריזיקירן פֿאַר זאכן ווי זכּרון זאָרגן, וואָס קענען טוישן אויב די טעכנאָלאָגיע ענדערונגען.
"אין ינפלאַציע-אַדזשאַסטיד טערמינען, מיר זענען פּונקט צוריק צו 2007 לעוועלס. איך מיין אז עס איז נישטא קיין בלאָז."
ווי טוט דעם מיגראַטיאָן פּראַל אויף די דערוואַרטונג פֿאַר אָפיס פּלאַץ?
קאָמפּאַניעס דערקענען די בענעפיץ פון האָבן מענטשן אין איין אָרט און די נויט צו ציען מענטשן צוריק צו די אָפיס. אַזוי איר זען [אַמענאַטיז ווי] עסנוואַרג און גימס. א פּלאַץ פון גרויס ינסטיטושאַנאַל און פּריוואַט יוישער ינוועסטערז זענען געגאנגען צו מאַכן אַ געוועט אויף טראָופי אָפאַסיז ווידער אין קאָוסטאַל מארקפלעצער. דאָס וועט זיין אָופּאַנד אין 2022.
ווי פיל פון די ווערקפאָרס איז געריכט צו צוריקקומען צו אָפיס?
לאנג טערמין, די דיסראַפּשאַן און פאַרקלענערן אין פאָדערונג [פֿאַר אָפיס פּלאַץ] איז מסתּמא 10%. עס וועט בייַטן לויט אָרט און טיפּ. מיר זענען נאָך זייער שטאַרק אויף ספּעציאַליטעט-נוצן פאַרמאָג ווי סטודיאָס, מעדיציניש לעבן ססיענסעס און העכסט אַמעניטייזד, קלענערער אָפיס בנינים אַריבער די Sunbelt. אין פילע פון די מארקפלעצער ווו מענטשן זענען מאָווינג, אָפיס איז אַנדערסאַפּלייד. עס איז נאָך אַ פּלאַץ פון positive מאָמענטום. סעלעקציע איז שליסל, און עס איז עטלעכע ריזיקירן מיט די נויט צו יבערגאַנג פון שווער טשאַד באַניץ צו נעץ-נול באַניץ. עס איז קיין גרעסערע ריזיקירן פֿאַר אַז [ענערגיע] יבערגאַנג ווי אין אָפיס פּלאַץ.
גערעדט וועגן די ענערגיע יבערגאַנג, ווי זאָל גרונטייגנס ינוועסטערז טראַכטן וועגן קלימאַט ענדערונג און דעקאַרבאָניזאַטיאָן?
Nuveen Real Estate באגאנגען צו נעץ-נול [ימישאַנז] דורך 2040. מיר פאָקוס אויף יוואַליוייטינג יעדער איין אַסעט וואָס מיר פאַרמאָגן, און [די אַנאַליסיס] פֿאַר אַלץ וואָס מיר קויפן ינקלודז קאָס צו יבערגאַנג. פראַנגקלי, מיר דאַרפֿן אַ בעסער רינואַבאַל גריד אַריבער די יו. פֿאַר בייַשפּיל, עס כולל טאַפּאַגראַפי: ניו יארק קענען בויען סעאַוואַלז, אָבער מיאַמי קען נישט ווייַל די ערד איז אַ שוואָם. מיר אַססעסס אַלע דעם פֿון אַ ווערט-בייַ-ריזיקירן יקער. אויב עס איז צו הויך אין אַ 20-יאָר צייט, מיר וועלן נישט ינוועסטירן.
ווי וועט רייזינג אינטערעס ראַטעס ווירקן די געלעגנהייט?
גרונטייגנס טענדז צו טאָן בעסער ווי אנדערע [געגענטן] אין ינפליישאַנערי צייט. איר האָט עמבעדיד דינגען סטראַקטשערז מיט יערלעך ינקריסאַז וואָס טענד צו אַוטפּייס ינפלאַציע, און סטראַקטשערז וואָס פאָרן דורך קיין ינקריסאַז פון הוצאות צו טענאַנץ. אָבער ינפלאַציע איז אַ ריזיק ריזיקירן פֿאַר אונדזער עקאנאמיע, און די דריווערס און פאַסילאַטייטערז פון ינפלאַציע זענען אַ גרעסערע ריזיקירן.
ווי אַזוי?
קוק בייַ די אַרבעט דוחק; אַז ס קיינמאָל גוט. צושטעלן דוחק וועט נעמען אַ לאַנג צייט צו אַרבעטן דורך די סיסטעם, און אָפענגען אויף די טאַקטיק פון אינטערנאַציאָנאַלע געאָגראַפי אַרום קאָוויד. מיר זענען אויך דילינג מיט די דרוק קוקער פון ינפלאַציע. די פעד איז גענומען אַ מער כאַקיש סטאַנס אָבער קענען בלויז קאָנטראָלירן קורץ-טערמין רייץ. ינוועסטערז קאָנטראָלירן לאַנג-טערמין ראַטעס, אַזוי באַצאָלן זייער ופמערקזאַמקייַט צו די טראָגן ויסבייג. דאָס וועט זיין די ביגאַסט לידינג גראדן [פֿאַר קאָנפליקט]. אויב די ייעלדס ויסבייג סטאַרץ צו באַקומען פלאַטערל, און אויב [די פעד] האלט רייזינג ראַטעס אויף די קורץ סוף און פאָדערונג אויף די לאַנג-סוף האלט ראַטעס לעפיערעך נידעריק, דאָס וואָלט זארגן מיר. באַצאָלן ופמערקזאַמקייַט אויב [די טראָגן ויסבייג איז] פלאַטנינג און באשטימט אויב עס ס ינווערטינג.
וואָס טוט דאָס מיינען פֿאַר דיין פּאָרטפעל?
מיר פאָרזעצן צו ינוועסטירן ווו מיר האָבן הויך איבערצייגונג, וואָס איז אַרום האָוסינג ווי אַ נייטיקייַט. ינדאַסטרי איז נאָך אַנדערסאַפּלייד. מיר זענען דער זיבעטער-גרעסטן באַזיצער פון יו. מיר ליסינג פּלאַץ אויף אַ טעגלעך יקער און זען פערסט האַנט ווי שטאַרק עס איז. עס איז נאָך קיין אָנווייַז פון אַ סלאָודאַון. די פאָדערונג האלט צו העכערן קיין פריערדיקן רעקאָרדס פֿון אַ גאַנץ ליסינג-באַנד פּערספּעקטיוו. אין ינדאַסטרי נאציאנאל, די פרייַ אָרט קורס איז אונטער 4%.
געגעבן די פאַרגרעסערן אין E- האַנדל און די מאַך צו "פּונקט-אין-צייט" ינוואַנטאָרי פאַרוואַלטונג, די פאָדערונג פֿאַר לעצטע מייל איז געוואקסן אין די לעצטע יאָרן, און דאָס איז אונדזער פאָקוס. מיר זענען אויך שטאַרק אין אָלטערנאַטיוו סעקטאָרס ווי סטאָרידזש און מעדיציניש אָפאַסיז - ביידע זענען נייטיקייַט-באזירט, ווי געזונט ווי לעבן ססיענסעס, וואָס האָבן גלייבן טיילווינדס.
עס איז אַ פּלאַץ פון פּעסימיזם וועגן לאַכאָדימ, און מאַללס ספּעציעל.
זענען מיר ווי אַ מדינה אָוווערסאַפּלייד אויף ציגל-און-מאָרטער לאַכאָדימ? לעגאַמרע. אין פאַרגלייַך מיט קיין אנדערע ינדאַסטריאַלייזד פאָלק, מיר האָבן פינף מאל די לאַכאָדימ. אָבער אין די לעצטע 10 יאָר איז נישט געווען קיין נייַע צושטעלן ווי אַ פּראָצענט פון די לאַכאָדימ לאַגער, און עסטאַמאַץ רופן פֿאַר אַ 25% רעדוקציע אין לאַכאָדימ לאַגער, בפֿרט שייַכות צו קאַנווערזשאַנז צו געמישט-נוצן, אַפּאַרטמאַנץ, מעדיציניש אָפאַסיז אָדער ינדאַסטרי איבער די ווייַטער פינף יאר.
כאָטש לאַכאָדימ לאַכאָדימ איז געווען שטארק פאָוקיסט אויף אָרט, מיר איצט וויסן אַז יענע מיט אַ אָמניטשאַננעל פאָקוס האָבן אַ פיל סטיקיער קאַנסומער באַזע. איך שטענדיק קוק אין די פאַרדינסט פון טאַרגעט ווי אַ גלאָק. זיי האָבן אַ גרויס אָמניטשאַננעל צובינד און ינפראַסטראַקטשער און פאַרקויפן קייפל סכוירע - עסנוואַרג, קליידונג, ביכער. איר קענען מאַכן אַ קראָם פּיקאַפּ, עקספּרעס אָדער קערבסייד אין דער זעלביקער טאָג. די צובינד איז גרינג צו נוצן. איר זען ינוועסטערז טונקען זייער טאָעס צוריק אין לאַכאָדימ. דער פערט פערטל איז געווען דער ערשטער ווו נעץ אָופּאַנינגז פון נייַ קראָם זענען העכער ווי נעץ קלאָוזיז, און ליסינג האט סטאַרטעד צו פאַרגרעסערן, געטריבן דורך זיכער רעטאַילערס.
צי איר טאָן עפּעס דיפערענטלי ווי ראַטעס העכערונג?
די ביגאַסט שטח סטראַטידזשיקלי איז ווי איר פינאַנצן טינגז. מיר מאַך פון פלאָוטינג-קורס צו פאַרפעסטיקט-קורס סטראַקטשערז צו רעדאַגירן עטלעכע פון די ריזיקירן. מיר זענען אויך יוואַליוייטינג אַפּערטונאַטיז צו פאַרגרעסערן ליווערידזש, און לאַקינג אין פאַרפעסטיקט קורס לאַנג-טערמין כויוו ראַטעס זענען ביי היסטארישע לאָוז.
אַזוי, דער מאָל איז נישט טויט?
יענע וואָס האָבן אַ גוט טענאַנסי און זענען נישט אָוווערוועלמינגלי גרויס [זענען מער מסתּמא צו בלייַבנ לעבן]. איך פילן זייער שטארק וועגן דרויסנדיק מאַללס / לייפסטיילז סענטערס. ענקלאָוזד, מער טוריסט-געטריבן מאַללס, ווי אין האַוואַיי, לאַס וועגאַס, אָדער אָרלאַנדאָ וועט פאָרזעצן צו טאָן גאַנץ גוט. גרויס פֿאָרמאַט און ענקלאָוזד לאַכאָדימ וועט זיין טשאַלאַנדזשינג.
וואָס איז די צוקונפֿט פון גרונטייגנס?
מיר פאַרמאָגן עטלעכע אַמייזינג לעבן-וויסנשאפטן [פּראָפּערטיעס] וואָס זענען ווי קליין שטעט. עס איז איינער אין סאַן דיעגאָ וואָס האט פוסבאָל פעלדער, ביר גאַרדענס און ערטער איר ווילן צו גיין צו אַרבעטן. אפילו אין אונדזער הויפּטקוואַרטיר אין ניו יארק, עס איז אַן אַמייזינג ספּאָרטזאַל, קלערן רומז, טהעראַ גאַנז, אַ באַר / קאַפע און בעעקעעפּערס אויף די דאַך אין השתדלות פֿאַר סאַסטיינאַביליטי פון האָניק בי באַפעלקערונג.
דאַנקען, קאַרלי.
שרייב צו רעשמאַ קאַפּאַדיאַ בייַ [אימעיל באשיצט]
מקור: https://www.barrons.com/articles/the-outlook-for-housing-malls-workspaces-and-other-real-estate-51644435898?siteid=yhoof2&yptr=yahoo